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中国青年报:高房价“轰倒”了谁?  

2010-11-15 15:13:15|  分类: 地产与住房 |  标签: |举报 |字号 订阅

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中国青年报:高房价“轰倒”了谁?
2010-11-15 09:09 来源: 中国青年报 跟贴 1 条 手机看新闻

房地产业的混乱,其危害还在于,这种不合常理不近人情的社会现象,正在用冷冰冰的事实教唆和裹挟着人们去寻找一条发财致富的左道旁门。


为了房地产业的健康发展,也为了抑制房价的无理性过快增长,国务院及各地方政府纷纷出台各项政策。然而,有一种现象却令人不解甚至担忧,那就是不少人,甚至包括许多有重大社会影响的部门,例如在社会建设方面有着举足轻重作用的政法部门和思想文化界却对此反应平平。他们对中国房地产业畸型发展的关注只停留在一般公众的水平。

之所以会这样,是因为在这些部门的当家人的头脑里,房地产、高房价、住房置换、用地批地、购房贷款等等,都只是土地管理城乡建设和金融税收方面的事情,最后再加上几个经济学家的掺乎,与意识形态、社会建设(特别是精神文明建设和维护社会秩序稳定)关联不多或无关大局。他们以为抑制房价仅仅是一种计量经济学现象,似乎只要在模拟空间采取某些技术手段,包括那些把政策当成技术使用的诸多办法,就能使这一社会难题冰释。于是,便忽视、无视甚至挂起了免战牌。

事实果真如此吗?笔者认为,大谬不然!

就在我们对这一现实掉以轻心的时候,畸型的房地产业和高得离谱的房价却对全社会和全体公众形成越来越严重的“轰击”态势,也摇撼甚至“轰倒”了中国人最基本最传统的人生观和价值观。笔者在这里用了“轰击”、“轰倒”两个词,是危言,但不耸听。因为“轰击”的破坏力具有巨大的兼容性。畸型的中国房地业,其危害程度早已超出自身范围,甚至已超出了经济范畴,它的负面影响正对全社会造成严重的心理扭曲和道德摧残,它促成的某种心理暗示不仅波及社会上每一种职业和每一个职业人,而且还会潜移默化地腐蚀着我们的下一代——从这个角度说,用“轰倒”来形容不是恰如其分吗?

请想一想,如果一个月薪在3000至5000元之间的劳动者(以京沪两地为例),忽然“发现”自己全年的劳动所得(42000~60000元),在扣除一家老小最基本的生活费用后,甚至不能买到1平方米的房子,他会怎么想呢?!他也许会想:劳动贬值了!劳动者贬值了!他又想:我辛辛苦苦、老老实实地工作,到头来,上对不起高龄父母、下对不住弱冠儿女。这究竟是为什么?他进而又想,像我们这样的老百姓还是这个社会的主人吗?也许有人会打着官腔说,这些想法统统不对。但是,一年工资买不起1平方米房子总是严酷现实吧?如果我们把公众的这种怨怒与忿懑喻为干柴烈火,那么,要预防火灾消除隐患,是应该先找火源呢?还是先责怪“干柴”呢?

房地产业的混乱,其危害还在于,这种不合常理不近人情的社会现象,正在用冷冰冰的事实教唆和裹挟着人们去寻找一条发财致富的左道旁门。直白一点说就是,中国的房地产业正在向人们展示一条不靠诚实劳动,就能发横财的邪门歪道。君子爱财,取之有道,这本来是老祖宗的教导。但是,开发商依靠空手套白狼、依靠与行政权力与银行的“关系”(实际上是一种貌似合法的非法勾结、不公开的行贿受贿与半公开的利益均沾),就可无本万利的行径,实实在在地告诉人们:财富可以取之“无道”,只要你不要那“君子”的虚名,只要你敢于抛开良心道德,只要你懂得把骗来的资金中的15%~30%喂肥那些寻租的贪官和金融家以及为你的骗术摇旗呐喊的经济学家,真金白银就会滚滚而来。

资本家是资本的人格化,追求利润的最大化是资本的本质特征和属性。房地产开发商的无本万利,正在诱使其他产业行业的老板们纷纷抛开实业而跻身于大规模的房地产投机生意之中。眼下,无论是民营企业还是国有企业纷纷开办注册房地产公司的事实,恰恰说明中国房地产业正在扮演着一个极坏的领头羊角色。它不但从根本上使亟待转型的中国经济从一开始就变得扭曲和“跑偏”,而且极有可能从金融角度绑架整个中国经济,使之泡沫化,并埋下最终崩盘的种子。在国际金融海啸冲击下,一些民营企业陷入窘境与困境,有房地产业这个顽劣的领头羊在前引路,不行此道岂有他哉?

据监察部最近公布的统计数字,土地审批已经成为中国经济犯罪数量最多数额最大的高发领域。这就又一次提醒人们,畸型无序的房地产开发已经或正在成为导致行政权力不断患上贪腐癌症的主要诱因。不仅如此,各地原有的改变“土地财政”的强烈呼声的日渐势微,也使实行新的区域经济格局的战略构想失去了应有的利益冲动。藏匿于房地产业的“潜规则”在把行政权力拖入腐败泥淖的同时,必然会加深和激化社会公众与社会管理部门之间的矛盾,使有助于社会经济健康发展的稳定局面由此丧失殆尽。当暴力强拆屡屡发生,当建筑钢筋被一次次拉长拉细,当“楼脆脆”一次次断裂坍塌,当建筑工程被一次次转接承包以致不偷工减料就无利可图时,地方政府的公信力又能维持多久呢?

“求木之长,必固其根”。坚决遏制中国房地产业的畸型发展,使它从野蛮无序的利润躁动,回归到经济与社会双效益的轨道上来,是整合公众信心、促进公共权力清廉高效、维护社会稳定的一个大局。大局者,多数人利益之所在,国家根基之所在。这是任何一个党政领导部门的责任、义务,也是摆在任何一位“父母官”和“当家人”面前的考卷与试金石。谁,都不能置身其外。

(编辑:王旭)
土地问责风暴还没有开始就已经结束?
2010-11-15 09:03 来源: 北京商报 跟贴 1 条 手机看新闻

7月督察,8月约谈,9月问责,这本是国土部此前公布的闲置土地问责时间表,然而时间过去近两个月后,相关问责信息并没有公布。对此,国土部土地利用司司长廖永林近日透露,闲置土地的清单已由国土部下发至地方政府,要求地方政府按照闲置土地办法的规定依法加快处理。


7月督察,8月约谈,9月问责,这本是国土部此前公布的闲置土地问责时间表,然而时间过去近两个月后,相关问责信息并没有公布。对此,国土部土地利用司司长廖永林近日透露,闲置土地的清单已由国土部下发至地方政府,要求地方政府按照闲置土地办法的规定依法加快处理。

对于国土部的这个做法,21世纪不动产集团市场总监林蕾有些担忧,“从此前被媒体曝光的违法违规囤地情况看,大多涉及政府、拆迁等因素,现在再将名单还给地方政府来做,而不是通过公开曝光的渠道让公众进行监督,是不是有点内部消化的意思”?

林蕾的担忧不无道理。根据此前国土部发布的公开数据显示,在各类房地产违法违规用地中,闲置土地成为房地产用地违法违规的主要问题,企业自身原因造成的占46%,其余54%的闲置土地主要是由政府原因造成。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭也认为,将闲置用地的处理交与地方政府,不但没法处理由政府原因造成的闲置用地,一些由开发商造成的囤地行为也可能被放过。“比如,针对项目分期开发造成的土地闲置问题,国土部早已规定限制大幅居住用地出让,但很多地方政府上有政策下有对策,一块大幅土地分开几次给一个开发商,又能怎么样?”

杨红旭认为,囤地炒地的处理一直以来都有雷声大雨点小的问题,但这一次国土部史无前例地给出了处理时间表,又恰逢调控的关口,如果违法违规的行为得不到处理,不仅是对法律的不尊重,也会影响到老百姓对调控的信心,更不符合国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》中有关“加大曝光和处罚力度”的要求。“这不仅仅关系着某一个问题能否得到公平公正的处理,而且还会在社会上起到一种示范效应,引发连锁反应。”

(编辑:王旭)
房地产调控深化 多家地产公司再融资遭遇搁浅
2010-11-15 09:01 来源: 证券日报 郑 洋 跟贴 0 条 手机看新闻

11月12日,*ST嘉瑞发布公告称,公司董事会已审议通过了《关于公司拟向中国证监会申请撤回重大资产重组行政许可申请材料的议案》,这意味着公司的重组项目就此终止。2010年1月,证监会受理了公司的重组申请材料,并于3月下发了《中国证监会行政许可项目审查一次反馈意见通知书》,要求公司在30 个工作日进行补充材料。


11月12日,*ST嘉瑞(000156)发布公告称,公司董事会已审议通过了《关于公司拟向中国证监会申请撤回重大资产重组行政许可申请材料的议案》,这意味着公司的重组项目就此终止。

近日来,包括*ST德棉、ST国祥、ST百科、ST东源、*ST远东、ST琼花、ST二纺、*ST商务、*ST白猫等十余家欲转身房地产的ST公司均在监管层面卡壳。监管部门对房地产调控的力度之变化也从中可见一斑。

*ST嘉瑞“躲风头”达半年

难逃重组流产厄运

2009年11月,*ST嘉瑞股东大会于通过了公司重大资产重组方案,拟通过重组发行股份的方式购买天润伟业、天润晟信、顺德天威和顺德天成发行股份购买其持有的天润置地100%股权,而天润置地主营业务为房地产开发业务。

2010年1月,证监会受理了公司的重组申请材料,并于3月下发了《中国证监会行政许可项目审查一次反馈意见通知书》,要求公司在30 个工作日进行补充材料。

而*ST嘉瑞并未在监管部门规定的时限内完成补充材料的工作,而是向证监会提出了延期回复反馈意见的申请,也自此开始了一场长达半年的拉锯战。直至公司重组失败,相关回复材料依旧未能完成。

对此曾有分析人士指出,由于监管机构对于房地产公司上市融资控制较严,*ST嘉瑞所谓补充材料,只不过是下了一招缓棋,为公司争取更多的时间,静待政策环境的明朗,规避目前不确定的风险。记者也就此采向*ST嘉瑞的负责人进行过求证,该负责人也含蓄的表示,等待政策的阴晴变化并非此次延期回复的主要原因。

然而*ST嘉瑞规避政策风险的缓棋只等来了监管层更为严厉的调控政策,受《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》的影响,证监会已暂缓受理房地产开发企业重组申请,并对已受理的房地产类重组申请征求国土资源部意见。鉴于此,*ST嘉瑞与其重组方决定终止此次重组。公司方面表示,其正在积极引进新的资产重组方,以继续推进资产重组工作。

多家地产公司

再融资遭遇搁浅

而由于监管层的态度变化“受伤”的不仅是寄希望于借助地产题材重组的诸家ST公司。从去年年底以来,房地产类上市公司的增发就一直处于相对停滞的状态,今年以来,仅有中弘地产(000979)和凤凰股份(600716)两家公司于年初在二级市场上实现了定向增发,但两家公司再融资总额不到30亿元。

根据WIND数据,2009年下半年以来公布增发预案的56家地产公司中,已有包括实达集团、招商地产、阳光城、苏宁环球、世茂股份、华业地产、迪马股份等16家公司宣布停止实施。股价低于增发价或未获得证监会批准,成为这些公司再融资失败的共同特征。

原计划在今年进行定向增发的招商地产,于4月份将原28.12元的增发价调整至20.60元。尽管如此,公司依然于5月13日撤销了此次非公开发行股票的方案。而在撤公司宣布撤销增发的当日,公司的股价仅为16.32元,距离调整后的增发价格仍有较大的差距。

此后,华业地产、苏宁环球和 迪马股份也在相继发布公告称,由于经济环境和政策变化的影响,资本市场地产板块调整显著,公司决定撤销非公开发行的计划。

有分析人士指出,房地产公司股价之所以低于定向增发价,主要是受到政策因素的影响。此外,与希望借壳上市的房地产企业遇到的政策压力困窘相同,已经上市的房地产公司的增发预案已很难获得监管部门的核准。监管部门的态度由年初的不明朗转向近来的“一刀切”的抑制融资,房地产企业可能要迎来更寒冷的一个冬天。

(编辑:王旭)
国土部:房地产调控不存在分阶段推出
2010-11-15 08:59 来源: 观点地产网 跟贴 0 条 手机看新闻

11月12日,国土资源部土地利用管理司司长廖永林表示,依行政管理角度分析,房地产调控政策虽不存在分阶段推出的概念,但会根据市场的变化做好政策储备。截至目前为止,房地产用地、住房用地,保障性住房用地均是大幅度增长;房地产供应总量占整个土地供应总量的36%。


11月12日,国土资源部土地利用管理司司长廖永林表示,依行政管理角度分析,房地产调控政策虽不存在分阶段推出的概念,但会根据市场的变化做好政策储备。

廖永林称,房地产调控政策不存在分阶段推出的概念,其中包括国土部在内的主管部门,会在围绕市场的走势下,研究现在、未来以及在不同的环境下要如何做;以及做一些政策研究与政策储备。

廖永林分析,房地产调控“4号”文件包括:抓好土地的落实、完善招拍挂制度与防止高价地、保证地块能及时转化为住房以及开展房地产专项整治、打击闲置土地、打击囤地。

保障性住房供应方面,廖永林表示,从目前35个大中城市的计划完成情况来看,绝大多数城市已完成50%。

招拍挂制度方面,国土资源部土地利用管理司地价处处长表示,招拍挂制度不涉及供应量和结构,有一定的作用,相对来说有限。而目前为止,没有比招拍挂更好的制度,将会总结北京等城市试点的一些经验和做法,针对出现的新问题灵活的进行调整,但是大的方向还是坚持的。

截至目前为止,房地产用地、住房用地,保障性住房用地均是大幅度增长;房地产供应总量占整个土地供应总量的36%。相比历年房地产用地占整个产业用地30%的情况,提升几个百分点。

此前,国土部门曾公布2010年住房用地的计划,具体包括2010年全国住房建设用地供应量达到18.5万公顷,同比增幅超过135%,其中保障性住房的土地供应为2.45万公顷,中小型商品房用地为8.04万公顷。合计达到了2010年全国总供应地计划的76.6%,此次计划住房土地面积达到了18.5万公顷,这是去年住房用地实际完成供应数7.67万公顷的2.41倍。

(编辑:王旭)
房产税易转嫁给购买者 应采取累进税率
2010-11-15 08:26 来源: 人民网-人民日报 王炜 跟贴 0 条 手机看新闻

在房地产调控愈加严厉的敏感期,每一次关于房产税的消息都会引起楼市波动,即便消息并不一定准确。全国人大财经委副主任贺铿认为,尽快开征房产税,增加住房保有环节的成本,可以有效遏制投机。


在房地产调控愈加严厉的敏感期,每一次关于房产税的消息都会引起楼市波动,即便消息并不一定准确。

唯一确定的,是推进房产税的改革方向。9月29日,有关部门出台新一轮调控政策时明确提出,“加快房产税改革试点工作,并推广到全国。”10月底,中央关于制定“十二五”规划的建议中提出,“研究推进房地产税改革”。

几乎同时,深圳、重庆和上海传出准备推出房产税的消息,有的甚至已确定了税率,言之凿凿。尽管在全国范围内推出房产税的条件还不成熟,但经过近7年的“空转”,个别城市试点准备工作已经成熟。

房产税,正渐行渐近。

为什么要开征房产税?

——“重交易环节、轻保有环节”的税收工具,虽然可在一定程度上限制投机需求,但税负容易转嫁给购买者,变相推高房价

“房产税改革主要是加快推出房地产保有环节的税收,类似于此前人们常说的物业税。”中国房地产研究会副会长顾云昌告诉记者,目前我国房地产税收主要在三个环节:开发环节、流通环节和保有环节。开发环节主要是针对房地产开发商的税收,交易环节则包括契税、印花税、二手房转让的营业税等,种类较多。但保有环节的主要税种只有城镇土地使用税和对经营性房地产征收的房产税,且事实上征收率较低。

而房地产市场上之所以投资投机成风,造成房价过快上涨,一个很重要的原因就在于房产持有成本过低。在房价上涨的预期下,拥有多套房产的家庭,很少考虑将房子出租或尽快出售,而是待价而沽。其结果不仅放大了房地产市场的供求矛盾,而且导致大量房屋空置,二手房市场发展缓慢,房屋租赁市场供应短缺,房价和房租都居高不下。

2003年以来的数次房地产市场调控,税收都是重要的调节工具。但这种调节主要体现在交易环节,如对5年以内的二手房交易征收5.5%的营业税等。这种“重交易环节、轻保有环节”的税收工具,虽然可以在一定程度上限制投机需求,但在房地产市场供求失衡的情况下,交易环节的税负十分容易转嫁给购买者。如北京的二手房交易市场上,卖方提出的都是“净得价”,所有税费都由买方承担,实际上反而增加了购买成本,变相推高了房价,却没有起到抑制投机的作用。

全国人大财经委副主任贺铿认为,尽快开征房产税,增加住房保有环节的成本,可以有效遏制投机。同时,又可以让大量空置房进入二手房市场和租赁市场,从而增加供应,缓解总体供需矛盾。“根据各国的经验,房产税是政府稳定房地产市场的最主要经济手段。”贺铿说。

顾云昌表示,开征房产税也可以为地方政府提供较为稳定的收入来源,解决分税制改革以来地方财政过度依赖土地出让金的状况。土地财政不是长久之计,通过征收房产保有环节税来增加地方的收入,更加合理、稳定、细水长流,也体现了社会公平。未来,房地产税逐步取代土地出让金是有可能的。

(编辑:王旭)
沈阳楼盘真假促销 明里打折暗里涨价
2010-11-15 08:57 来源: 辽沈晚报 王赛 跟贴 4 条 手机看新闻

二次调控后,沈阳很多楼盘都推出了打折促销的信息,乍一看去,很吸引人。各种优惠看得购房者眼花缭乱,楼市打折风一时间风起云涌。开发商“主动让步”房价是否真的要降?


沈阳房产沈阳讯二次调控后,沈阳很多楼盘都推出了打折促销的信息,乍一看去,很吸引人。有的楼盘打出开盘认购享受8折的优惠,有的交5万诚意金抵8.8万房款,也有认购每平米减200元房款、老带新格外享受购房优惠,有的买一房送一房,也有的购房送装修。各种优惠看得购房者眼花缭乱,楼市打折风一时间风起云涌。开发商“主动让步”房价是否真的要降,现在笔者和您一起探寻真相。

开发商耍花招 明打促销牌价格却暗涨

11月,沈阳不少楼盘推出新品,也都打出了促销优惠牌。可是笔者却发现优惠的同时,价格也悄然提高了。

富力仙湖国际塞戈维拉,以主打的275平三户型为例,现在均价15000元每平米,购房送双重大礼,具体礼品目前还未揭晓。但是,9月该楼盘的价格只有12500元。现在购房者每平米多花2500元,275平米的话,总房款多花687500元。很期待,什么样的双重大礼抵得过将近70万元的房款?

红星国际精装公寓10月(9月公寓未销售,所以参照10月价格)均价7500元每平米,以主打30平户型为例,总房款为225000元,而现在8000元均价,推出购房99折优惠活动,30平计算下来237600元,总房款却要多花12600元。

看过了洋房、公寓、再看看普通住宅的价格。东方欧博城9月均价5100元每平米,如果买100平的房子总价要51万元;现在该楼盘单价5300元,那么购房者现在买100平的房子要多花2万元。东方欧博城推出了购房免契税的优惠活动,按照首套房沈阳现行的契税政策计算,100平的房子需要缴纳契税7950元。这样算来,购房者却要多花12050元。

而国家统计局数据也表明,10月份,沈阳房价同比上涨7.9%,同比涨幅创下年内新高,而环比上涨1.1%,环比涨幅创今年6月份以来新高。从新建住宅价格来看,沈阳环比上涨1.6%,这一涨幅排在全国第六位。

专家称:刚需旺盛 房价上涨在情理中

调控重压下,沈阳房价缘何不降?专家分析认为,沈阳房价同其他一二线城市相比本身不高,沈阳刚性需求旺盛,随着经济区的发展,现在沈阳周边城市也都来沈置业,受供求关系影响,沈阳房价上涨也在情理之中。

开发商从容看待调控 疯狂拿地房价还得涨

沈阳地产大腕弓超在自己博客中写道:最近总有人认为房地产发展堪忧,特别是在连续的调控政策后。但是却发现担忧的人大多数为非房地产从业人员,而真正的房地产从业人员却依然乐观着。他举例,市场上土地紧俏,高质量的土地供不应求,每推出必被高价摘得:长白新加坡城南的土地被万科摘得楼面价格2600元/平方米,沈北开发区的一宗土地也拍到了2200元/平方米的楼面价。

格林生活坊营销总监曲恒君认为,未来沈阳房价还得继续涨,因为地价波动幅度大于房价,地价不断上涨,房价也跟着涨,不控制地价,房价永远降不下来。

(编辑:王旭)

房价上涨快卖家拒过户 买房7年拿不到房产证
2010-11-15 09:27 来源: 齐鲁晚报 李文鹏 跟贴 0 条 手机看新闻

家住济南的陈小亮(化名)从熟人石军(化名)手里买了一套尚未办理房产证的二手房,当时约定待房产证办下来再过户。“如今房产证已办了下来,可由于房价涨得太快,对方感觉太亏,不同意过户了。”


七年前,家住济南的陈小亮(化名)从熟人石军(化名)手里买了一套尚未办理房产证的二手房,当时约定待房产证办下来再过户。“如今房产证已办了下来,可由于房价涨得太快,对方感觉太亏,不同意过户了。”13日,陈小亮说,他们小区类似的情况还不少。

陈小亮的父母与石军夫妇本是多年的邻居和同事,彼此相处不错。 2003年9月,陈小亮得知石军要出售单位宿舍区内的一套住房,便找到石军打算买下这套房子。可由于这套位于济南市市中区的房子是房改房,当时有关手续尚未办好,暂时办不了过户手续。

陈小亮当时考虑到彼此是熟人,而且身边不少人在买卖同一宿舍区的房子时,也是在合同中约定办下房产证再过户。于是就和石军签订了房屋买卖合同,约定这套60多平方米的房子,总房款为138000元。陈小亮于合同签订当日交付了7万元,当年11月份又交付了5万元,并与石军办理了房屋交接手续。

双方还约定,剩余的18000元房款,待到办下房产证并过户后,再进行交付。此后,陈小亮便住进了所买的房子中。直到今年的10月底,陈小亮才得知他所住房子的房产证已办了下来,于是便找到石军商量过户的事情。

可让他没想到的是,石军不同意再去办理房屋过户,因为石军觉得房子已经升值到了40万元,7年前出售的价格过低,如此交易自己吃亏太大。事后,陈小亮虽多次找到石军进行协商,也未能达成协议。

“在我们小区,碰到这样事情的还不止我们一家。”陈小亮说,由于房价这几年上涨过快,几年前的房价与现在相比非常悬殊。因而当初很多没有办理过户的卖主,都感觉卖房吃了亏,于是在房产证办下来之后,拒绝办理过户手续。

目前陈小亮已委托律师,向法院提交了诉状,正式起诉卖主石军。“陈小亮与石军之间签订的是附条件的购房合同,合同自房屋交付之日起就已经生效了,只是因为尚未办理产权过户而处于合同的履行过程中。”陈小亮的代理律师王辉说,由于合同约定,双方办理产权过户的条件为,卖方办理下来房产证,双方就应按合同约定办理过户手续。

(编辑:王旭)

加息或断房地产资金链 开发商普遍看空四季度
2010-11-15 09:06 来源: 经济参考报 孙韶华 王涛 跟贴 0 条 手机看新闻

一个月内,央行两调存准、一次加息,货币政策似乎开始步入紧缩通道。调控压力下,传统的融资渠道几近关闭,房地产企业现金回笼压力与日俱增。在这样的背景下,私募股权房地产基金崛起,并购交易活跃。


加息预期冲击房地产资金链 开发商普遍看空四季度,地产巨头加快并购

一个月内,央行两调存准、一次加息,货币政策似乎开始步入紧缩通道。调控压力下,传统的融资渠道几近关闭,房地产企业现金回笼压力与日俱增。在这样的背景下,私募股权房地产基金崛起,并购交易活跃。

来自清科的数据显示,2010年第三季度,共有5支基金投资房地产;前三季度,房地产行业共完成50起并购案例,是2009年全年的并购案例数的2.5倍。业内分析,接连出台的政策调整和第二轮加息的预期,让开发商普遍看空四季度。伴随着调控政策效果的进一步显现,不排除短期内部分实力稍逊的房企有资金链断裂的可能,这也将大大加速房地产行业的整合。

伏笔

新一轮加息预期冲击房企资金链最后防线

距10月19日央行宣布加息不到一个月,央行又于11月10日宣布将上调存款准备金率0.5个百分点。一个月内,央行两调存准、一次加息,调控通货膨胀的决心非常大。有分析指出,这充分说明抑制通胀已经迫在眉睫,也预示着新一轮加息周期的开始。金融机构不同寻常的调整,也牵动了房地产行业的敏感神经,似有牵一发而动全身之势。

对此,中广信地产认为,这一举措不但预示着中国真正进入了加息通道,抑制流动性过剩,同时转向的还有中国“适度宽松的货币政策”,对于楼市的影响也可谓雪上加霜,进一步挤压楼市的资金,再次浇灭购房者的热情。

清科研究中心分析师徐卫卿认为,加息的出炉是对市场心理预期最后一道防线的冲击。从买房角度来说,加息将增加购房人的贷款成本,购买能力和欲望也将受到压制,购房人将继续观望,一定程度上抑制市场的成交;其次,贷款利率的提高大大增加购买二套房的成本,投资投机性需求将进一步被抑制。而对房地产企业而言,加息抬高了房企信贷门槛,现金流不稳、重度依靠银行信贷开发的房地产商将面临淘汰。

2010年4月中旬以来,国家连续出台了严厉的房地产新政,包括差别化住房信贷政策、“国十条”、“9·29新政”、“限购令”等等,居高不下的房价在“调控组合拳”下挣扎。在空前严厉的楼市调控政策出台后,房地产企业的融资渠道变得越来越狭窄。从4月以来,IPO、重组借壳和定向增发等融资渠道逐步收紧。而加息则是对市场心理预期最后一道防线的冲击。

“加息一方面令开发贷款压力增加,开发投资的成本上升,增加的利息额对贷款比重较大的房地产开发企业带来资金面上的压力;另一方面,加息对外资流入楼市住房的热钱,可起到阻拦作用,其流入楼市住房的资金将会大幅减少。”徐卫卿说。

据清科观察,如果连续性的加息和存款准备金率提高,会令很多开发商的资金链极度收紧。再加上2008年以后连续出台宏观调控政策,以及全球金融风暴的影响,资金实力薄弱的房地产公司将濒临破产的边缘,成为一些资本实力雄厚的房地产企业并购的对象。

中广信地产也认为,货币政策将步入紧缩通道,这对投资者尤其是房地产投资、投机者的信心将产生一定影响。房产投资受到一定的抑制后,投资性需求就会大大减少。对于开发商而言,也势必要重新调整策略和方向,拿出具体的措施来应对市场的风云变幻。

转折

私募股权房地产基金崛起

在调控的压力下,房地产企业资金链的一紧再紧,信贷、IPO、发债、信托、融资一概从严,传统的融资渠道几近关闭,现金回笼压力与日俱增。在这样的背景下,地产信托基金、私募股权房地产基金等灵活多样的投融资方式再次得以体现。

进入四季度,受限于信贷紧缩、股市融资难度陡增等不利影响,房地产企业再度集中向信托展开融资。根据中国信托业协会公布的数据显示,今年前三季度我国信托公司投向房地产行业的资金近2200亿元,环比增加57%。

根据清科研究中心数据显示,2010年第三季度,房地产基金募资和投资呈现明显回升态势,大型外资机构亦有涉足房地产并购基金。从基金募集方面来看,与二季度相比,三季度可投资于房地产领域的基金占比提升,共有5支基金,4个披露金额的基金募集总额为4.58亿美元。投资方面,三季度共有3起投资于房地产行业的案例发生,其中披露金额的两起案例涉及投资总额为2918.00万美元。房地产基金正在改变行业的资金来源结构,进而有可能影响整个房地产的开发结构和模式,并促进房地产企业的兼并收购。

房地产行业一直以来都是并购活动最为活跃的行业之一,根据清科研究中心数据显示,2010年前三季度,房地产行业并购交易非常活跃,共完成50起并购案例,是2009年全年的并购案例数的2.5倍,并购金额为18.45亿美元。

美联物业全国研究中心主任徐枫对《经济参考报》记者表示,从去年调控以来,一些大型企业集团就开始逐渐剥离房地产业务,于是,很多以房地产开发为主营业务的企业会通过股权交易、收购等方式接手。对于前者来说,多数上市公司普遍看空房地产板块,剥离房地产业务会对公司评级和股价产生一定的积极影响。对于后者来说,这种并购有利于优化整合原有土地、项目等资源,加强自身的短板。

“从这个角度上来说,前三季度,房地产行业共完成50起并购案例也不是特别奇怪的事,这应该是一种趋势,即实力越雄厚的开发商并购会越多,继而越来越强。”徐枫说。

后市

开发商普遍看空四季度

事实上,近一个月来楼市调控不断,利空频现。限购限贷、银行加息、首套房贷利率上调、房地产交易专项检查等政策连番出台,开发商在此背景下渐渐感到压力了。

根据最新披露的消息,有关监管机构已于近期完成对60家大型房地产企业集团的调研,有18家平均资产负债率超过70%,60家大型房企集团共有4266个成员企业,其中有64个成员企业的资产负债率已经超过90%。

虽然,房地产业是资金密集型行业,财务杠杆通常较高,但较高的负债率还是会让房企尤其是中小开发商面临越来越严峻的资金考验。业内人士表示,如今开发商应对上述压力的方法主要有三种,一是延期开盘、二是降价促销、三是分批推出。

徐枫告诉《经济参考报》记者,开发商普遍看空四季度,他们中的相当一部分选择“硬扛”,“这在一定程度上再度加剧了其资金面紧张的程度,其中最惨的还是中小型房企。”业内普遍预期,伴随着调控政策效果的进一步显现,不排除短期内部分实力稍逊的房企资金链断裂的可能,这也将大大加速房地产行业的整合。

根据清科研究中心的数据,第三季度发生的并购案例中没有构成重大资产重组或借壳上市的案例。这是由于证监会为贯彻2010年4月国家对房地产行业的调控政策精神,已暂缓受理房地产开发企业融资重组申请,并对已受理的房地产类重组申请征求国土资源部意见,导致大量重组申请被搁置。

10月15日,证监会发表了《证监会落实国务院房地产调控政策规范房地产并购重组》。表示目前正研究涉及房地产业务的并购重组政策,待相关政策规则推出之后,将根据新规则确定的标准和程序恢复新项目的受理与审批。

徐卫卿分析指出,新规出台之后,被搁置的交易有了重启的机会。即将出台的新规可能会对房地产企业的并购、重大资产重组及借壳上市等从严规定,对拟进行并购重组的房地产开发企业的规范性及持续经营能力进行审核。

目前,房地产行业内“以强并弱”或“弱弱联合”的兼并重组交易势头正劲,展望未来,当重大并购重组交易能够得以释放,大企业与大企业之间的兼并重组,即“强强联手”的交易有望成为可能,地产巨头间的并购呼之欲出,或将形成新的“航母级”企业并形成国内房地产行业的新格局。

(编辑:王旭)
房地产市场二次调控满月 各地楼市迅速降温
2010-11-15 09:29 来源: 中国新闻网 跟贴 0 条 手机看新闻

"9·29"楼市二轮调控新政出台正式满月,从各地隐约呈现却至今仍未得到数据证实的"退订"、"退房"潮中,除了可以窥见"限贷"、"限购"政策的威力之外,也包含了市场中买方对房价下降的预期正在呈现。


"9·29"楼市二轮调控新政出台正式满月,从各地隐约呈现却至今仍未得到数据证实的"退订"、"退房"潮中,除了可以窥见"限贷"、"限购"政策的威力之外,也包含了市场中买方对房价下降的预期正在呈现。不过,本报记者新政满月后回首观察北京、上海、广州三地楼市却发现,虽然楼市调控措施逐步加温,已经"很给力",但是处于调整状态之中的房价降幅依然非常有限。 不过,不少业内人士预期,随着成交量的萎缩,市场观望情绪逐步浓厚,在资金压力下开发商只能以价换量,房价"真摔"在未来依然可期。

一线城市

北京市房地产交易管理网数据显示:10月中上旬(截至20日)北京市商品住宅期房(扣除保障房)实际成交4345套、50.1万平方米,相比9月份同期分别下降了8.4%和5.4%;商品住宅现房共成交459套、7.7万平方米,环比更是下降了53.9%和42.6%。由于愈来愈多的签约集中在城郊的几个楼盘上,导致10月中上旬商品住宅整体成交均价为19700元/平方米,环比9月份下降了618元,降幅为3.0%。

10月18日-24日广州十区二市一手住宅成交面积为24.95万平方米,环比上周大降73.03%,重新回归9月初水平。由于广州细则明确限购范围仅限广州十区内,增城、从化不在限购范围,成交结构显现变化明显,分别占全市总成交28%和11%,成交比例增长17%和5%。均价方面,同期广州十区二市一手住宅成交均价继7月后再次回归到万元之下,9798元/平方米,环比上周下降16.75%,而中心六区价格则保持平稳,环比上周仅下跌6.33%。由此可见,主要由于中心区成交比例下降,两市成交比例大增,导致全市均价出现结构性下滑。

眼下楼市打折优惠促销已成为普遍现象, 4月新政后促销楼盘数量连续6个月呈上涨趋势。楼市新政推出后,从10月8日至17日的10个交易日里,深圳共成交758套新房住宅,日均成交约76套,较9月份日均成交的180套萎缩58%。其中上周(10.11-10.17)深圳共成交507套新房住宅,成交均价降至19275元/平方米。

天津市国土房管局公布的每日房价显示,10月18日至24日,天津市二手私产住宅共成交1606套,成交面积13.4万平方米,环比下降17.4%;成交均价6978元/平方米,环比下降1.2%。

二线城市

截至本月26日中午12:00,10月份南京楼市商品住宅成交量已经达到6032套,平均每天成交232套,环比9月6096套的成交仅有66套之差,整个10月的成交量超过"金九"已毋庸置疑,但是认购量3339套,远低于9月的认购量4870套,下降了约31.4%。楼市专家指出,10月成交量的上升主要是购房者抢搭政策"末班车"的缘故,认购量下降才是楼市转冷的真实表现,未来两个月的形势并不乐观。

"从新五条出台到现在,客户少了将近3成!"一位不愿具名的中介公司老板告诉记者,新五条中的一项异地购房者证明,就卡住了大多数外地客户。这些异地客户即使买一手房,银行都十分谨慎,二手房就更难贷到款了。

据统计,10月份(统计时间10月1日-27日)杭州市区(含萧山、余杭)共成交商品房源5461套,环比下降38%,成交均价为17114元/平方米,环比下降4%;其中主城区成交2455套,环比下降53%,成交均价为20684元/平方米,环比下降11%。

从10日开始,成交开始放量,日成交均在1000套以上。18日成交达2364套,到了19日,爆出单日成交的天量--4607套。而从20日开始,成交迅速回落,到了24日后日成交仅为300-400套。

根据海口住建局网站相关数据显示,海口20日签约90套,21日签约100套,另据海南省住房和城乡建设厅、海口市住房和城乡建设局相关数据显示:23日海南商品房签约量为88套,签约数量依然较高,购房者对海南楼市的热情依然高涨。

(编辑:王旭)
专家提醒变通三套房贷款风险大
2010-11-15 09:04 来源: 京华时报 高晨 跟贴 0 条 手机看新闻

商业贷款和公积金贷款三套房停贷后,抵押消费贷款购房路又遭堵死,楼市调控力度空前节奏紧密,购房人三套房贷款“送钱无门”。如果以父母名义购房,目前银行最长可贷到借款人65周岁,如父母年纪大且无还款能力证明时,银行将拒批。


商业贷款和公积金贷款三套房停贷后,抵押消费贷款购房路又遭堵死,楼市调控力度空前节奏紧密,购房人三套房贷款“送钱无门”。目前市场中有不少精明的购房人想出各式高招变通三套房贷款,可谓是“花招出尽”,不过,业内专家指出,不论采用哪种方式,购房风险都“不可小觑”。

花招一

夫妻假离婚购买

配偶假戏或真做

典型案例:曹先生婚前曾使用商业贷款购置过一套房产,婚后又以其名义用公积金购置了一套房。半年前,曹先生已将其中一套房产出售。现在曹先生想再买一套房,因为妻子名下没有贷款记录,所以想以妻子的名义购买。经过咨询,银行在认定上是以家庭为单位,因为曹先生已经有过两次贷款记录,就算以他妻子名义再购房,还是会被认定为第三套房。曹先生打算办个假离婚,用妻子名义买房,这样一来可以规避三套房的限制,并且还可以享受到首套房的政策优惠。

谁料,曹先生和妻子办理了“假”离婚手续,用妻子的名义买了房后却“人去楼空”。原来曹先生的妻子对自己的婚姻生活一直不满意,趁机摆脱了婚姻,自己还落了个房子。

风险系数:★★★★☆专家分析:京城专业个贷机构“伟嘉安捷”专家指出,通过夫妻假离婚来逃避三套房停贷的做法存在一定风险,如果像曹先生这种情况,一旦有一方假戏真做,很有可能遭遇“人财两空”的局面。即使是假戏做成,一旦日后被银行核实时查出假离婚情况属实,银行会认为当事人存在骗贷嫌疑,将有可能收回贷款,情节严重的还可能沾染上信用“污点”。

花招二

以朋友名义购买购房后朋友“翻脸不认人”

典型案例:高先生和妻子名下各有一套全款购买的住房。高先生年初时看中了大兴的某楼盘,准备购买一套小户型用于投资。这已属于他的第三套房,银行停贷。他便以好朋友江先生的名义购买,出于信任他们没有签署任何协议,半年后,高先生要求江先生将房产卖掉把钱给他,被江先生一口回绝,高先生傻了眼。

风险系数:★★★★★专家分析:“伟嘉安捷”的专家指出,用朋友名义购买房产风险最大。正如案例中高先生,因为没有合法公证或是签署具有法律效力的协议,自己出钱购买的房产被朋友占为己有,高先生“哑巴吃了黄连”。因为房产证登记在朋友名下,高先生无凭无据,即使双方撕破脸皮,也无济于事。

花招三

以父母、子女名义购买

风险略低影响甚大

典型案例:骆先生和妻子名下各有一套婚前贷款购买的房产,其中妻子名下的房产已于年初出售。骆先生想再买一套房用于投资,银行称骆先生家庭名下已有过两次贷款记录,再购房属于第三套房。骆先生想到用父母或是孩子的名义来申请贷款,因为父母名下只有一套原单位分的福利房,而女儿也已满20岁,或许这样能够办理贷款。

风险系数:★★☆☆☆

专家分析:“伟嘉安捷”专家指出,以父母或子女名义来购房虽然风险系数最低,但也有诸多弊端。

如果以父母名义购房,目前银行最长可贷到借款人65周岁,如父母年纪大且无还款能力证明时,银行将拒批。如果以子女的名义购房,银行一般要求借款人提供收入证明,即使可以用子女的名义贷款,子女以后再贷款购房将受影响。

(编辑:王旭)
四大国有银行年底前停止地产开发商发放贷款
2010-11-15 09:07 来源: 中国房地产报 跟贴 1 条 手机看新闻

记者从多条渠道证实,占据信贷市场大半江山的中、农、工、建四大国有商业银行10月底已停止了新增开发贷款审批。而此次不同于之前的月度性停贷调节奏。


记者从多条渠道证实,占据信贷市场大半江山的中、农、工、建四大国有商业银行10月底已停止了新增开发贷款审批。而此次不同于之前的月度性停贷调节奏。

11月7日,工行总行授信审批负责人向本报记者表示,工行已完成了全年的信贷任务,包括北京分行在内的多地分行

都停止了新增开发贷的发放。类似的说法也相继从中行、建行、农行内部人士口中得到确认。 中行总行公司业务部的信贷人士更为直接:“一般各分行开发贷投放得更早,三季度就完成了全年的投放目标。”

国寿资产管理公司一位人士也证实了这一情况:“我们对四大行的调研发现,新增开发贷在10月份就基本停止了。”

“目前我们正在进行年度总结,新增已不可能,存量信贷资产的置换空间也有限,再加上四大行背负更多配合调控的任务,开发贷基本就算停了。”在工行负责人看来,2011年的新额度到来之前,勒紧裤腰带是开发商惟一办法。

更坏的消息还在后面。11月10日,央行决定再次上调存款准备金率0.5个百分点。配合着“十二五”的保民生、调结构目标,监管层防通胀、货币政策回归常态化的意图已经十分明显。在可预期的后市监管下,开发商即使挺过今年的信贷空窗期,2011年面临的信贷环境也不见得比今年好,甚至更差。“防通胀措施会加强,地产调控也会持续,预计明年的地产信贷供应会减少两成。”上述工行信贷负责人预测说。

开发贷断粮

早在8月底,农行曾给各分行下发通知要求暂停开发贷发放。与此同时坊间也传出中行、建行、工行暂停开发贷审批。

尽管农行行长张云随即强调,开发贷只是暂停8月24日~8月31日一周,并仅限于农行自身调整,另外三大银行也纷纷辟谣表示开发贷正常发放,但彼时日渐严厉的多部委地产联合调控以及各商业银行普遍抢贷的习性仍不免让市场对四大银行的表态心生疑虑。

“农行上半年的激进,恰可说明地产行业早放贷早收益对银行业绩的重要性。”上述中行信贷人士分析,“年初开发贷占比最重,到三季度结束,其实各银行已基本把全年规划的地产信贷计划放完了。”

再反观8月末的时间节点,按照银行所谓的信贷发放时间表,地产信贷正接近尾声。这正是此前市场怀疑银行,尤其是四大行表态继续发放开发贷真实性的缘由所在。因此当10月份四大行及另外两家股份制银行被银监会实施为期两个月的差别存款准备金率时,坊间更加笃信了四大行的超规模信贷,以及四季度新增贷款增速的不可持续性。

“四大行的盘子大,稍微松动,就会放出很大的量,所以银监会对四大行的监管更加密切,这也对市场起到调控风向标的作用。”尽管银行对地产信贷情有独钟,但上述工行信贷负责人表示为了配合国家宏观调控,在前三季度抢先完成开发贷投放后,四大行要想在剩余不多的信贷余额中新增开发贷已是难上加难,“尽管不会被命令叫停开发贷,但不配合的话‘被窗口’、‘被谈话’也很容易。”

“为了防止地方分行权力过大,杜绝业绩贪婪与金融风险,四大行目前都是采取中央集权的方式,由总行对地产企业进行授信与贷款控制。”上述工行信贷负责人解释,总行对各个分行也都设定了因地制宜的信贷新增额度,“分行的每一单结算数据都会被总行直接提取,对分行进行实时监督,新增额度用满了,就不许再发放新贷款,但可从存量信贷中置换。”

“现在这个通道不会起作用了,银监会的多项监管已经把这些通道堵死,即使是在新成立的银行间资产信贷转让交易平台上,被交易的信贷资产也鲜有中长期的地方平台与地产信贷。”中行人士认为过去“先放贷,后置换”模式的打破,也一定程度上造成了目前的开发贷断粮。

2011年开发贷降两成?

再融资关闸、上市梦断、私募拆借成本高企,再加上行业调控笼罩在市场上的观望乌云,已经迫使更多的开发商将下一年度的计划押宝在2011年的信贷开闸上。

银行也正在积极地把真空期排队的融资需求转换为明年的客户项目储备。“到11月中旬,我们会基本结束一线开发商新一轮的授信,并完成明年一季度的项目储备。”上述工行信贷负责人表示在挺过今年的年关后,将为开发商开启新一轮的融资。

但这一切在银行眼中并不意味着开发商的融资困境能够柳暗花明。“明年的货币供应以及银行信贷总量预计不会超过今年,地产行业的调控也依然会持续。”上述中行人士的态度开门见山。

“今年监管部门主要做了三件事,整治地方融资平台、房地产以及‘三高’行业不良贷款的信贷风险,这实际上是在调控的基础上使适度宽松的货币政策逐步回归常态化。但明年监管部门还要加上第四件事,防通胀。”中行人士认为。

农行总行资产负债处研究员保持了同样的观点认为在四件事的共同作用下,明年的货币供应与新增信贷将进一步回归常态。

持类似观点的群体还在扩大。11月11日,兴业银行(601166)首席经济学家鲁政委发表研究报告称,在防通胀的调控预期下,可以预见我国将持续经历政策密集期,估计明年信贷投放难超7万亿元。

对此,上述工行信贷负责人表示,预计工行2011年的开发贷会比今年回落两成。“根据我们完成的授信情况,招、保、万、金为代表的一线房企额度并没有太多变化;出于地方平台风险控制,我们介入的也不会超过100个。”

(编辑:王旭)
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