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日本人买房如同找对象 外国人购房观真实揭秘  

2010-09-25 20:03:10|  分类: 地产与住房 |  标签: |举报 |字号 订阅

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日本人买房如同找对象 外国人购房观真实揭秘
2010-09-25 09:07 来源: 华夏时报 跟贴 2 条 手机看新闻

在和中国同为亚洲国家的日本,有一幢自己的房子同样是大多数人的“毕生追求”。然而,日本租房的人还是多于买房的人,其主要原因却不是大多数人所认为的高房价。


在和中国同为亚洲国家的日本,有一幢自己的房子同样是大多数人的“毕生追求”。然而,日本租房的人还是多于买房的人,其主要原因却不是大多数人所认为的高房价。

一位日本朋友告诉记者,人们并非不想买房,在日本一旦买了房,就拥有永久的居住权和土地使用权。以东京为例,市中心一套60平方米左右的房子售价大概在1500万日元,月租金大概为10万日元左右,租售比在1∶150左右。从这方面看,买房比租房合算,不仅投资潜力大,每月房贷还款也与同类型房子的租金差不多。

但是日本人买房子还是很慎重的,通常是货比三家,有人甚至看房子看了好几年还无法定下来。这是因为日本人一般一辈子就买一处房子,一旦买下房子后又发现自己不满意之处,就像走进婚姻一样,后悔也来不及了。此外,买房子就算从银行贷款,自己也要交几百万日元的首付和手续费,这对工作数年的年轻人来说还是难以承受的。日本年轻人就算买房也不会伸手向父母要钱,这首先是一种习惯,同时还因为接受父母的资金要交“赠与税”,还不如自力更生。

同其他发达国家一样,日本的租房市场很健全。首先是网点多,几乎在每个车站旁都有房地产中介公司,有的车站周围甚至有十多家。此外,日本的租房服务十分正规。房地产中介行业的从业者必须获得不动产经营管理或者租赁住宅管理的认证资格,有严格的考核制度。而租房者必须有保证人,要填经济收入方面等资料,以防租房者交不出房租。房地产中介公司和房东若遇上租房者不交房租而逃走的,就会去找保证人。

日本政府还向民众推出一种无需要中介费和保证人的“公团住宅”,而且房租相对便宜。公团的出租住宅一般通过公开募集并以抽签的方式决定承租者。日本政府以此让中低收入者也能“居者有其屋”。

六成德国家庭一辈子租房

大部分人不是买不起,而是认为租房更方便

安雅是汉堡一家杂志社的编辑,她与男朋友戈奥格住在阿通纳区的一个公寓里。 这里交通方便,生活设施齐全。公寓使用面积为110平方米,月租金为1200欧元。每平方米月租金大约为10.9欧元。而这一地区公寓的每平方米售价在3050欧元左右。这样算来,汉堡这一地区的租售比大约为1∶280。德国的租房和售房市场一直稳定,经济危机都对它们没有造成很大影响,合理的租售比功不可没。

在衡量租房、买房哪个更划算时,国际上有一个通用的专业名词:“房产租售比”。所谓“租售比”是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。国际上一般认为,一个区域房产运行状况良好的租售比应该在1∶300至1∶200之间。也就是说,如果把房子拿去出租,至多300个月,也就是25年内就能收回购房款。如果租售比低于1∶300,那么房产投资价值很小,泡沫已经显现;如果高于1∶200,则表明房产投资还有潜力。

德国人自有住房率大约为42%,低于欧盟整体水平60%。在英国、西班牙和意大利,自有住房比率高达80%。事实上,在德国买房子其实并不贵。根据德国土地建设银行的一项调查,一个德国平均收入水平的家庭如果要购买住房,每个月供房子只需要花掉其收入的1/5。汉堡属于德国房地产市场比较活跃、房价比较高的联邦州,平均房价为每平方米2243欧元,低于汉堡一对年轻夫妇的月净收入3100欧元。既然买房对一般的德国家庭来说并不是很大负担,那为什么德国人还是不愿意买房呢?拥有健全的租房市场和较高的租房居住条件是德国人可以放心一辈子租房住的主要原因。

欧洲国家很长一段时间内对房屋租金有严格限制,像奥地利和西班牙的房租一直到上世纪80年代实际上都是冻结着的。长期这样造成房主不愿出租房子,也不再维护房屋,对房地产市场的投资减少,也阻碍了租房市场的发展。而上世纪50年代起,德国的租房市场比其他西欧国家更早地实现了自由化,使得租房者的居住条件不断提高,而且对租房者权利的保护也不断得到完善。

记者在德国采访时发现,从居住条件上讲,德国社会是很公平的。大多数房子在硬件条件上没有很大差异。出租房屋,无论是带家具的房屋还是空房,其建筑和装修质量都非常高,即使是老房子也维护得像新房一样。 一个家庭在郊区租一个带花园的小别墅也能承担得起。

另一方面,德国法律对租房者权益的保护非常完善。根据德国的法律,如果租房者没钱支付房租,房主不能将其赶出去,而需要上法庭,提供证据证明租房者确实没有足够收入,而这一过程既费时又费钱。以前,租房者有义务在居住几年后自掏腰包对房屋进行维修或重新装修。而现在,这一义务也已经取消,可自愿对房屋进行维护。此外,政府还根据家庭成员的多少、失业时间长短等条件向贫困家庭发放每月数百欧元不等的租房补助。

近几年,在世界上其他地区房价飞涨的同时,即使是在德国经济较快增长的地区,房价每年的增长也不会超过2%-3%。而买完房子后的10年内再出售的话,如果将所有附加费用都计算在内,估计不能赚回成本,而且还要损失10%-11%的价值。通过在短期内倒卖房产赚钱在德国是根本不可能的事情。在德国的农村地区,房价还一直是下降的。专家估计,10-15年后德国的自有住房率才能达到60%-70%。

(编辑:王旭)
保障房难为无米炊 历史欠账是包袱
2010-09-25 08:42 来源: 中国经营报 跟贴 0 条 手机看新闻

《中国经营报》记者了解到,尽管中央财政692亿元专项补助资金已全部下达,但各地推进保障性住房积极性不高表面上看源于资金短缺,深层次原因则是在楼市调控下,各地不愿意因此损失土地收入。


对于住房和城乡建设部(下称“住建部”)来说,要完成今年580万套保障性住房压力空前。一住建部内部人士告诉记者:“完成任务不容易。”为此,住建部20日向各地下达最后通牒:各地9月底前必须实现保障房安居工程项目全部开工,年末建成或基本建成的要达到60%以上。

《中国经营报》记者了解到,尽管中央财政692亿元专项补助资金已全部下达,但各地推进保障性住房积极性不高表面上看源于资金短缺,深层次原因则是在楼市调控下,各地不愿意因此损失土地收入。

高层督促表重视

来自住建部20日信息显示,截至目前,今年保障性安居工程已完成投资4700亿元,占全年计划的60%,中央财政692亿元专项补助资金已全部下达。

但有关部门近期组织15个督察组,对全国保障性安居工程建设情况进行全面督查,结果显示绝大多数地区进展良好。

但实际情况并不尽如人意。据上述内部人士透露,今年各地的保障性安居工程投资计划完成率并不高。截至第三季度,全国各省年内投资计划完成率平均不足50%。

以北京为例,截至9月份完成保障性住房用地供应1123公顷,完成计划供地的90%;相比之下,其完成保障性住房投资214亿元,仅完成计划投资的53%。

但北京还不是最差的。据上述官员透露,截至8月初,福建全省共建成保障性住房25828套,开工率占年度目标的68%,完成投资39.5亿元,仅占年度计划投资的42.2%。

这引起了中央的高度重视。自6月12日国务院召开加快发展全国公共租赁住房工作会议开始,李克强副总理在8月21日和9月17日分别在常州和北京召开保障性住房专题座谈会。

一月内两次就同一事项召开座谈会,“可见中央对保障性住房的重视,目的在于督促落实。”上述官员透露。

(编辑:王旭)

历史欠账是包袱

冰冻三尺,非一日之寒。在上述内部人士看来,根本原因在于“历史欠账太多”。

早期原因则是,1998年房改虽然制定了房地产市场要以商品房和保障性两条腿走路的改革方向,但后来因片面追求市场化而忽视了保障性住房的建设。直到2007年,国务院发布了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》,保障性住房才得以提到主管部门的案头。2009年5月,住建部、发改委、财政部在《关于印发2009-2011年廉租住房保障规划的通知》中指出,要在三年内完成709户廉租住房建设,其中2009年要新增廉租住房177万套。

但是去年10月,全国人大调研组公布的数据显示,截至8月底全国保障房建设资金到位率不足25%,保截至目前,住建部并没有公布2009年保障性住房数据。只有全国工商联地产商会会长聂梅生在今年1月份曾公开表示,2009年有一低——就是保障性住房完成率低于预期。实际情况的确如此。记者通过相关渠道独家获得的数据是,2009年经济适用房投资1400多亿元,竣工85万套;公共租赁房投资170亿元,竣工25万套;廉租房投资770亿元,竣工65万套;限价房投资590亿元,40余万套。仅对比廉租房这一项发现,65万套与计划的177万套相差甚远。至于其他的,由于官方至今未公布相关计划,完成情况则无法知悉。

  (编辑:王旭)

地方意愿是关键

据上述官员透露,参加8月21日常州座谈会的各地负责人均将保障性住房推进缓慢的原因指向:资金不足。根据计算,对于全国而言,要完成今年总量为580万套保障性住房的建设任务,建设所需投入达4000亿元,减免土地出让金2500亿元,另需减免各种政府税费1500亿元,总计投入约8000亿元。

北京大学房地产研究所所长陈国强给记者算了一笔账:根据国土资源部统计,2009年全国土地出让金约1.59万亿元,其中房地产用地出让金1.33万亿元。按照10%用于保障性住房建设规定计算,每年可提取近2000亿元。

由此可以得出,抛开中央专项资金支持保障性住房的600亿元,全国保障性住房建设资金缺口仅1400亿元左右,平均到每省只有40亿元左右。“资金缺口不是很大,关键是愿不愿意的问题。”陈国强认为。

国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松此前撰文指出,保障性住房建设资金缺口并不大,只是由于建设保障性住房带来的地方土地出让金损失约有3000亿元左右。以广东省为例,2009年全省卖地收入960多亿元,安排用于保障性住房的资金仅为6亿元,保障性住房建设支出只占了0.6%。

资金缺乏显然只是借口,更何况中央已在建设保障性住房融资上大开“绿灯”,比如公积金试点和Reits等。

8月21日,李克强副总理表态:在投资、土地、财税、金融等方面加大政策支持力度;同时注意发挥市场机制作用,引导社会力量共同参与投资建设和运营,多渠道多方式筹集资金和房源。博弈的结果是,9月20日住建部在给地方下达“最后通牒”时表示:进一步明确对保障性安居工程的税费减免政策,探索统筹使用各类保障性住房补助资金,各地为保障性安居工程建立的融资平台不在清理地方融资平台范围之内。

上述内部人士表示,住建部除了约谈没有其他行政手段,效果堪忧。“最好能和地方官员的政绩挂钩,才能调动地方政府的积极性。”

(编辑:王旭)
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