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外地人炒火沈阳楼市 北上广回流都“奔”沈买房  

2010-09-02 21:41:46|  分类: 地产与住房 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2010-09-02 08:56 来源: 沈阳晚报 刘建玲 跟贴 19 条 手机看新闻

记者发现最近外地的同学、朋友、亲戚想在沈阳买房子的特别多。上海的、营口的、新民的都奔沈阳来了。


“沈阳有啥好房子没,帮忙给留意一下,我准备在沈阳买个房子。”记者发现最近外地的同学、朋友、亲戚想在沈阳买房子的特别多。上海的、营口的、新民的都奔沈阳来了。本期《购房者说》对120位这些准备在沈阳买房的人进行了大调查。看看沈阳有啥魅力,吸引这么多外地人呢?

1购房动机调查

在来沈阳购房的动机调查中,接近半数的人认为沈阳的房价合理,此外北上广回流、为上学、工作的原因也很多,投资比重占一成左右。

No.1北上广回流:沈阳更有生活品质

在回沈阳购房的人群中,曾在北京、上海、广州等国内一线城市工作的年轻人占了很大比重。“虽然在上海混得不错,但还是决定过两年回沈阳发展。同样的工资在沈阳生活得会更舒适一些。”在上海工作了四年的张小姐表示,上海的房价太高了,而且竞争激烈,没有归属感。

No.2购买学区房:沈阳教育资源更好

望子成龙是很多父母对孩子的期望,为了给孩子提供更好的学习环境,很多人都来沈阳购买学区房。家在新民的潘老师家境还算殷实,为了孩子能受到更好的教育,已经开始在沈阳物色楼盘了。“现在一家就一个孩子,都当个宝似的。沈阳的教育资源要比我们这高出很多,买个学区房还是值得的。”

No.3投资:沈阳房价上升空间很大

目前沈阳相对于国内一线城市来讲还是价格的洼地。尤其宏观调控出台后,很多投资客转战沈阳这种二线城市。在北京从事媒体工作的欣欣近期就准备在沈阳投资一个小户型,“北京的房子太贵了,跟北京比,沈阳的房价可真便宜,我准备买个位置好点的小户型做投资,总价最好控制在40万以内。”

No.4工作:准备来沈阳发展

自沈阳经济区上升到国家战略后,沈阳对于周边城市的辐射也变得增强。正是因为看好了沈阳的发展前景,家在营口的李维准备来沈阳发展了。“之前就在沈阳上的大学,对沈阳还是很有感情的。为了工作能有更大发展,我又杀个回马枪。沈阳我又回来啦。”沈阳城市的包容性吸引着很多像李维这样的新移民来沈阳发展。

No.5房价合理:还在承受范围内

家住朝阳的韩女士近期也在关注沈阳的楼市动态。虽然正在北京上大学的儿子还有两年毕业,但韩女士已经未雨绸缪,准备在沈阳给儿子备一套房子了。“北京房价太高了,咱这家庭也负担不起。沈阳城市发展还不错,房价也在承受范围内。决定让儿子毕业后来沈阳发展。离家还能近点。房交会就准备去沈阳看看有合适的房子先买一套。”

2购买产品调查

外地来沈购房者中,刚性需求占了很大部分,90平方米以下的清水房中小户型需求旺盛。此外,考虑到装修费时费力,也有部分购房者明确表示要购买精装小户型。

No.1精装小户型更好投资

对于很多投资者来讲,精装小户型是他们购房的首选目标。有“包租婆”之称的杨阳经常跟租客打交道。“他们的要求太多了,基本就是按照精装的标准来,过分一点的甚至连洗衣机都得要求5公斤以上的。精装的房子好租,要不我还得自己装修,根本没那个精力啊。精装带家电的更好了。”

No.2大品牌的精装房省心

目前沈阳精装房很多,不过真正让购房者省心的还得是大品牌的。“以前大家不认精装房也是担心装修质量,不过我最近看了恒大名都还有万科城的精装房后,发现质量还是不错的。”家在鞍山的李宁准备买一个130多平的精装房,“我们也没时间来回跑自己装修,买个大品牌的精装房也省心,也放心。”

No.380-100平左右的清水房

来沈阳买房的外地人当中,刚需客户占了很大的比重。对于不着急住的购房者来说,80-100平方米的清水房很受欢迎。韩女士表示,“房子并不着急住,买个期房,过两年房子下来正好。现在买还便宜。”

3购房区域调查

在外地购房者选择的区域中,铁西、浑南都成为购房者选择的主要区域。也有部分购房者虽然不能明确表示在哪个区选房,但是更倾向于选择地铁沿线、交通便利、商业配套成熟的区域。

No.1 :生活配套要好 最好临近商场超市

“最好选一个地段好点的,周边的生活配套齐全。不要太偏,价格稍微高点都没有关系。”对于很多年轻人来说,对商业的配套要求很高,甚至希望楼下就是商场或者超市。目前很多综合体项目推出的住宅很适合这部分人群。

No.2:必须挨着地铁出口 这样升值快

在上海工作的张小姐对于购房有着明确要求,“上海的地铁房涨得特别快,虽然沈阳地铁还没开通,但我选房源一定是要求离地铁口要近的。位置偏一点都没关系。”像张小姐这样有地铁情节的购房者也不少,甚至很多人非“地铁精装房不买。”

No.3 放长线钓大鱼 看好大浑南

“得知大浑南规划出炉后,我第一个想法就是在大浑南买个房子,将来肯定升值。虽然大浑南现在只是起步阶段,但是我看好未来的发展前景。”上个月刚在恒大名都买房的季小姐表示自己准备放长线钓大鱼。

(编辑:王旭)
告别单兵作战 沈城“不差钱”房企组团攻占市场
2010-09-02 08:53 来源: 沈阳晚报 石彦梅 跟贴 0 条 手机看新闻

据记者了解,进入2010年,万科、保利、中海、华润、首创等企业至少有三个项目同时开发上市,以多盘联动的形式在激烈的市场中角逐,并高调集体亮相。


随着中海、华润、恒大等多个地产企业多个楼盘的同时推出,沈阳楼市进入了一个新的时期——多项目运作的时代来临。据记者了解,进入2010年,万科、保利、中海、华润、首创等企业至少有三个项目同时开发上市,以多盘联动的形式在激烈的市场中角逐,并高调集体亮相。

品牌房企捷足先登

今年开始,越来越多的企业开始从单盘操作迈向多项目运作之路,而这些企业中品牌房企捷足先登。中海地产除了在售的中海国际社区、中海龙湾外,8月再推两盘——中海·寰宇天下、中海城,四盘同时发力,开创市场。

华润地产也在今年同时推出了华润·橡树湾、华润·凯旋门二期,以及华润中心·悦府三个项目,在沈阳不同地段分别以高端精品吸引客群。

记者了解到,恒大、万科、保利旗下同时在售的楼盘都在三家以上。不难看出,沈阳楼市已进入了一个全新的阶段,单个项目单打独战的时代已成往事,多项目运作的时代全面来临。

本土企业紧随其后

除了品牌房企,沈阳一些本土企业也开始加入到了多盘联动的队伍中来。象鑫丰地产,目前为止在沈阳已经开发了近十个项目,最近几年也一直以多项目同时推出来占领市场。今年,鑫丰地产有望同时推出两个新项目,并首推洋房产品。

宏发地产也是如此,在开发了宏发国际、宏发·长岛、宏发·华城世界后,宏发欲再次发力,将推出宏发·圆方和宏发·天琴湾别墅项目。

业内人士认为,沈阳楼市发展二十多年,一些本土企业通过单盘开发,累积了最初始的开发经验,企业也通过一个个项目的开发,进入了上规模、做大做强的战略阶段。而多盘联动,正是本土企业成熟的表现。

多盘联动利于品牌建设

多盘联动,是品牌企业发展成熟的必然之路,从某一角度来看,多项目同时运作,是品牌企业做大做强,走品牌战略的需要。

对于成熟企业来说,品牌的维护是最为关键的,而多盘联动的展示,无疑是最好的品牌、实力证明。

业内人士称,随着楼市竞争逐年激烈,本土开发商的强大,外来大鳄的加盟,沈阳楼市争夺战早已拉开帷幕;另一方面,接踵而至的楼市宏观调控,购房者愈来愈理性。那么,怎样才能在这场争夺战中脱颖而出,又如何增强购房者的信心,企业除了在产品上狠下工夫外,营销亦要推陈出新。当然,再好再多的噱头,都不如让购房者看到自己的实力所在,而多盘联合营销,就是最好的实力证明。

(编辑:王旭)
沈阳学区房风险增大 开发商请进项目的才保靠
2010-09-02 08:54 来源: 沈阳晚报 跟贴 1 条 手机看新闻

沈阳新的学区划分明细出台后,引起了“孟母们”的强烈关注。很多当初穿着“学区房”马甲的楼盘,如今却被驱逐出列,这让很多花了高价买房的业主心里不太舒坦。


沈阳新的学区划分明细出台后,引起了“孟母们”的强烈关注。很多当初穿着“学区房”马甲的楼盘,如今却被驱逐出列,这让很多花了高价买房的业主心里不太舒坦。记者在走访中了解到,为了把孩子送入重点学校,家长们可谓倾尽全力。但是,在巨大的付出背后,购买学区房的风险却一直居高不下。

“学区房”光环消失

双重风险侵袭

以最近闹的沸沸扬扬的锦联·经典生活为例,该小区去年入住的业主子女可以顺利进入珠江五校,而今年新的学区划分明细出台后,该小区却不再是珠江五校的学区房。皇姑区辽大西边的学府雅居项目在宣传时也称自己属于珠江五校和43中永久双学区,就冲着这个,明知房价高于周边楼盘,不少家长还是决定买了。可最终得到的结果也是被告知学区够呛了。

据了解,一般购买学区房的购房者一些是为了子女得到好学校的优质教育,另外一些是借助“学区房”的帽子来投资。当房子不再笼罩“学区房”的光环时,为孩子买学区房的人耽误了孩子正常入学,为投资买学区房的人则损失了预期收益。

品牌地产与名校联姻

规避购房风险

目前,很多品牌地产不惜重金引入名校,形成品牌地产与名校联姻的趋势,成为力挺房价和带动销售的重要手段。记者在走访中了解到,比较典型的板块为长白岛及浑南一带。万科城引入了铁路五小、远洋天地引入了南京一小、中海国际社区引入和平一小、金地国际花园引入浑南一小。

做房地产渠道营销的张昆认为,品牌地产与名校联姻可以在促进产品销售的同时提升项目自身的品质,这种品牌地产与名校强强联手的形式成为项目最大的卖点。入住项目即可入学名校,这样可以规避购买没有确定划分成学区房的房源的一些风险。

研究学区划分方案

慎选边缘学区房

业内人士指出,如果家长购买学区房,每年的中小学学区划分方案是必须要研究的。另外,在户口方面,每个区的规定也不尽相同,比如皇姑区重点学区就要求户籍落户三年以上,与父母同住且是常住居民。铁西新区却没有落户三年的规定。不仅各区对学区房的规定有差异,甚至同一所学校对学区房的划定也存在变化。一些承诺可以上重点学区的开发商,虽然广告中打出某某学区,但是有些开发商只是口头承诺,有些是拿出教育局学区划片的文件,各家都不尽相同,因此以高价格买来的学区房,其实未必有百分之百的保证。特别是处于学区边缘的房源,选择时更要慎重。

(编辑:王旭)
沈阳精装房爱耍单 60-80平小两室市场或将告急
2010-09-02 08:57 来源: 沈阳晚报 跟贴 0 条 手机看新闻

家在营口的杨先生有意向沈阳发展,准备在沈阳买个60平方米,总价四、五十万左右的精装房以自住。经过一周的实地考察,杨先生发现可供自己选择的房源并不是很多。


家在营口的杨先生有意向沈阳发展,准备在沈阳买个60平方米,总价四、五十万左右的精装房以自住。经过一周的实地考察,杨先生发现可供自己选择的房源并不是很多。记者通过走访了解到,目前沈阳的精装房虽多,但精装小户型主要以公寓居多,小两室的精装住宅处于青黄不接、供不应求的状态。

繁华地段

精装公寓万元打底

目前沈阳的精装房小户型以公寓居多,且多集中在金廊等繁华地段,定位高端,因此价格一般都是万元打底。价格在七、八千元的精装住宅则面积偏大,多为大两室或三室户型。

鑫汇国际、华府新天地、新华公馆、华润中心悦府等都位于金廊沿线,其中鑫汇国际和华府新天地的公寓产品以一室或者小两室为主,单价在1.2万元每平方米左右。华润中心悦府的面积以100-300平方米为主,虽然没有公布价格,但业内人士预测单价至少在1.5万元每平方米以上。阳启玮助业地产顾问有限公司总经理牟启玮表示,这种高端的精装公寓更适合投资,不适合长期居住。

市场现状

60-80平小两室缺货

由于家在外地,考虑到装修费时费力,杨先生才决定买个小两室的精装房。“当时考虑买精装房能省心,现在才发现这个寻找的过程更费心。”

“市中心的公寓价格高,而且没有煤气,不适合长期居住。”牟启玮表示,有园区、有煤气的中高端精装楼盘很适合外地人购买,投资或者自主都很方便。“但是60-80平方米的小两室,带煤气的精装房需求很多,但是市场的供应却很少,处于缺货状态。”

有钱没闲

催生大户型精装房

面对精装住宅中小户型短缺的疑问,业内人士透露,考虑到成本问题,以及“有钱没闲”客户群的购房需求,很多开发商都愿意开发80平方米以上的精装户型。

目前沈阳购房者对精装房的接受度逐步提高,大量的品牌地产开发商纷纷进军精装领域。不过记者注意到,万科、恒大、河畔、金地等开发商推出的精装产品主要以80、90平方米以上的大户型为主。8月份开盘热销的恒大名都也不例外,销售人员表示“面积在81-160平方米之间,主力户型在100-120平方米之间。”

(编辑:王旭)

外资挑战楼市调控 专家认为主动权在政府
2010-09-02 08:30 来源: 时代周报 跟贴 0 条 手机看新闻

日前,新华社旗下周刊发表文章指出:“在当前我国房地产市场调控的关键时刻,外资借机‘输血’资金困难地产商,抄底中国房市,给中国房地产政策和决策者带来了新挑战。”


日前,新华社旗下周刊发表文章指出:“在当前我国房地产市场调控的关键时刻,外资借机‘输血’资金困难地产商,抄底中国房市,给中国房地产政策和决策者带来了新挑战。”一时间,外资扰动房地产调控一说甚嚣尘上。

“我们不能单单看到国内房地产融资链,现在来讲,全球的房地产市场是串联起来的,当你出现缺口时,资金突然之间就像鲨鱼一样寻找一个新的目标,所以很难独善其身。”招商证券投资银行董事总经理温天纳接受时代周报采访时表示。

中国人民银行培训学院教授王勇则对时代周报记者分析,在新国十条出台数月以后,部分外资猜测下半年中国政府调控政策会趋于稳定甚至放松,就会给他们重新进入的机会。“政府调控的目的是挤掉30%~40%的泡沫,目前看效果显现。但是外资暗地里进入,不管是对哪个领域的房产进行投资,都会引来房地产新的上涨驱动。”

“外资加大投资内地房地产市场一定程度上会对冲调控效果,但是内地的房地产市场有一定的规模,不至于干扰到全国市场,因为内地资金流动性还是非常强。因此,对冲只是短时性的。”温天纳如是说。

对于外资扰动调控一说,中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容更是完全嗤之以鼻,“早在2006年就开始全面限制,出台了171号文件和130号文件。虽然2008年广东稍微放开了,偷偷进来了一些,但后来被严厉批评了。外资永远不可能进来的,政府政策永远不可能放开。”

DTZ戴德梁行策略发展顾问部董事黎庆文更是指出,所有的按钮都在中央政府的桌面,随时都可以按一按按钮,令外资进不来出不去,主动权绝对是在政府手上。

今年4月,国务院下放外资审核权。白韧指出,审批权下放有利于外资进入内地市场,因为全部卡在中央,一个是时间拖得慢,一个是尺度比较严,而地方政府比较青睐外资,对外资来说比较方便。

然而,“杯水车薪,不足挂齿。”北京大学经济学院房地产金融研究中心主任冯科则如此评论道,“中国房地产市场高达五六万亿的规模,以万亿为单位,而下放3亿、5亿的审批权,仅仅是万分之几,根本就影响不了市场。”

(编辑:王旭)
中国楼市将是“二次触底”还是“触底反弹”?
2010-09-02 08:52 来源: 南方日报 跟贴 0 条 手机看新闻

刚性需求的进一步累积以及释放,加上政策层面并未放松的调控,这些都让置业者迷茫,此刻的市场是将"二次触底",还是"触底反弹"?


楼市"金九银十"的到来,令置业者无法淡定了。刚性需求的进一步累积以及释放,加上政策层面并未放松的调控,这些都让置业者迷茫,此刻的市场是将"二次触底",还是"触底反弹"?各方说法不一。

"二次触底"迹象1二手房成交再次回落

目前,楼市二手房成交的回暖,让置业者觉得市场可能触底反弹。而业内认为,这是楼市新政后4个月累计的刚性需求的集中释放,是市场消化政策后的必然结果,同时也伴有恐涨性心态的购房。同样,如果真是这样,市场稍后的二手房成交就会回落,而那也基本说明未来市场将继续调整的格局。

"二次触底"迹象2 开发商持续"降价"

目前的开发商和置业者一样,对市场的未来走向尚不能明确,但开发商的开盘进度等可以间接说明其前期"蓄客"的水平,积极开盘则说明需求充足,推迟开盘则说明市场响应者少。如果开发商在9月继续在新房销售推出"降价"等优惠活动,那就说明市场还将继续调整。

"触底反弹"迹象1 政策监管后续乏力

中国楼市是典型的政策市,如股市利空出尽则是利好,或者还会不会有利好的政策出来?

世华地产研究部总监肖小平认为,无论是9月开始实施的《深圳市房地产市场监管办法》,以及严查囤地、暂停三套房贷等政策,还包括房产税政策悬在头上,都说明未来政策监管仍有空间,市场如继续上涨,恐遭遇更严厉的调控措施。

"触底反弹"迹象2 成交量连续上涨

楼市一贯量在价先,成交量是成交价变化的先行指标。一般业内认为,成交量至少需要一个季度的稳步上升(下跌),才能够宣告市场大趋势的改变,如果9月市场成交量相比8月仍有大幅度上升,那么可以说市场开始走出了低谷,但在目前的政策环境下是否说明它开始触底反弹了,那还很难讲。

(编辑:王旭)
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