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引用 陈宝存:楼市暴涨的根源在于以往调控方法错误  

2010-10-07 21:22:29|  分类: 地产与住房 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存陈宝存:楼市暴涨的根源在于以往调控方法错误

陈宝存:楼市暴涨的根源在于以往调控方法错误

    楼市暴涨基本是在调控之后的反弹,而主要原因在于调控方法的错误与供需现状,更深层的原因是错误的市场判断,以及对购买力强大的无视。那么现有政策应该考虑的是正视而不是压制购买力,强力压制投资需求和刚需的政策,最终的效果势必适得其反。

    实际上,随着收入总量上涨的速度惊人,购买力的释放也是惊人的。从最初的北京商品房价1600余元,大学毕业生收入100元开始,整整20年的时间,即使按北京人均收入3000元计算,收入增长了大约30倍。而目前北京商品房价,还没有达到均价50000元。

    中指研究院数据:1998年-2008年,全国住宅均价累计上涨97%,而同期GDP、人均GDP、人均可支配收入的累计增幅均达到或超过2倍。1998-2004年,全国住宅均价累计上涨37%,低于同期GDP等指标涨幅,而2004-2009年,全国住宅均价累计上涨79%,与同期GDP、人均GDP、人均可支配收入和居民储蓄存款涨幅基本持平。
    这是与现实感觉完全相同的,只是,1998年前的记忆我们现在很多人忘记了。

    10月5日《新快报》消息:社科院财政与贸易经济研究所最新发布报告指出,“十二五”时期,提升中国的城市化水平,是提高人民生活水平的必然要求。到2008年底,中国城市人口已达6.07亿人。报告指出,2008年全国城镇居民人均住房使用面积达23平方米,住房的质量有较大提高,城镇居民的自有住房拥有率大幅提高,2008年已达87.8%。

    所以我们的住房市场化真正的方向是改善型需求与新增刚性需求,而不是住房保障问题。之所以保障问题成为焦点,甚至为了住房保障的实现,不惜伤害本来已经日益市场化的商品房市场,最终的结果不会好。

    保障房存在最大的问题是反市场化运作。特别是经济适用房(含职工集资建房)与限价房这类具有产权的保障房,实际是特权阶层对全民土地财富的攫为己有,不取消这类保障房是不可能实现公平分配的。那么国家大力转向廉租公租的考虑是很现实的。居住问题的解决靠租赁,不论是市场租赁还是廉租房、公租房,实际是居住观念改变之后才起作用。

    但是,公租廉租对土地成本的要求成为未来保障房建设可否持续的最大问题之一,同时,廉租公租房最大的还有分配体系体制的问题。不要忽视术的问题,毕竟千差万别的城市发展状况要求我们的城市户籍固化,而不是完全可移动。那么分配到底首先保障那个群体,会成为未来廉租公租的焦点。

    重庆模式不可复制。但是即使有两江新区支持的重庆保障房模式,实际解决的也不过是住房总量的40%以内的问题。而公租房的使用者,最终还是要搬进自有居住产权的商品房,这个因素必须靠长效机制解决,而不是目前的顾此失彼。我们最大的问题也就出在了顾房价之此,失保证商品房用地供应之彼。所以不出问题是不可能的。

    自04年8,。31大限之后连续几年间土地供应受拍卖出让影响,土地价格大涨才是04年之后房价暴涨的唯一根源。最大的证明是最近《华夏时报》的文章:北京总部基地9年地价增长145倍。未必都是这个增速,但是我们知道的是,不但是土地价格暴涨,还有建安成本人工费用和税费的增长,至于近期的房产税传闻,实际又是在税收领域的加法而不是减法。在整个财政困局的情况下,财政税务机关每年财政收入增量15—20%是必须要保证的,而新增税源是有限的。

    9、29系列新政,还是这个趋势的延续。我们不必怀疑的一点是试图靠挤压需求遏制房价,甚至不惜挤压刚需,会加剧商品房用地供应的供需失衡问题。那么我们无视的投资与投机需求的释放也自在情理之中。

    近日,人民日报网络中心开展“2010年网上万人房价问卷大调查”,参与网友超4.6万人。调查显示,九成多网友对现在房价不满意,认为房价很高。不能否认的是,绝大多数人没有适应市场的转变,房价高过收入的增速是感觉房价高的因素,但是我们知道的是,与90年代初相比,房价在土地价格逐渐走高的基础上,越来越接近于普通消费者,这才有全民财富挤入房地产市场,这也就有了房地产市场的超速发展。但是,不可能实现100%的完全产权商品房。自有居住率越高的国度,一定是最穷困的国度,也是居住水平最差的国度。当然也是不按市场规律前行的国度。但是我们正在改变这一现状。而且我们不可能重回早已证明是失败的非市场体制。

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