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沈阳普通住房价格界定标准提高 最多省契税3%  

2011-01-26 18:54:36|  分类: 地产与住房 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2011-01-26 08:27 来源: 沈阳晚报 黄进 跟贴 0 条 手机看新闻

[提要]房价稳步上涨后,关于商品房契税起征价格调整的呼声越来越多。1月25日,记者从沈阳市房产局获悉,沈阳市调整了普通住房价格界定标准。新标准为:一级区域普通住房价格界定标准由原来的6700元/平方米调整为8290元/平方米。


房价稳步上涨后,关于商品房契税起征价格调整的呼声越来越多。1月25日,记者从沈阳市房产局获悉,沈阳市调整了普通住房价格界定标准。新标准为:一级区域普通住房价格界定标准由原来的6700元/平方米调整为8290元/平方米;二级区域普通住房价格界定标准从原来的5950元调整为6720元。刚刚在于洪某楼盘签订合同的张先生既高兴又忐忑,高兴的是可以少交很多契税,但却不知这个标准从何时开始执行。

普通住房价格界定标准提高

从2008年5月1日起,沈阳市对普通住房成交均价级别区域以及价格界定标准如下:一级6700元/平方米,二级5950元/平方米,三级5370元/平方米。两年来,沈阳市契税起征价格一直没有发生变化。随着房价上涨,越来越多市民呼吁提高房价界定标准。沈阳市房产局称,经市政府批准同意,按国家和省有关文件规定,结合本市实际情况,重新调整了普通住房成交均价级别区域及具体标准。全市按行政区域将原来划分的三个级别区域(不含三县一市,由其分别自行测算确定。下同),调整划分为两个级别区域,即将原二级区域的浑南新区(原范围,下同)和经济技术开发区划入一级区域,原三级区域的各区改为二级区域。具体划分情况是:沈河区、和平区、皇姑区、大东区(以上各区包括今年行政区划调整后新划入的范围),铁西新区(包括经济技术开发区),浑南新区为一级区域;东陵区、于洪区、苏家屯区、沈北新区和棋盘山国际风景旅游开发区为二级区域。

各级别区域普通住房成交均价乘以1.44得出价格标准如下:一级:8290元/平方米;二级:6720元/平方米。全市各级别区域内的精装修商品住房,在本次测算的普通住房成交均价标准基础上,每平方米继续向上浮动500元。

一套普通住房最多省契税3%

据介绍,沈阳市的普通住房应同时满足以下条件:住宅小区建筑容积率在1.0以上,单套建筑面积在144平方米以下,实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.44倍以下。按国家有关部门联合下发的《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》规定,对个人购买普通住房,且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未满18周岁的未成年子女,下同)唯一住房的,按照成交价格的1.5%征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,按照成交价格的1%征收契税。对个人购买非家庭唯一普通住房及非普通住房的,按照成交价格的3%征收契税。购买非普通住宅需要缴纳4%的契税。

让张先生高兴的是,他购买的房产价格6400余元/平方米,如果按原来的界定标准,虽然是个人、家庭唯一住房,但因为价格超出标准,此房属于非普通住房,需要缴纳4%的契税,而若是按新标准执行,他只需要缴纳1%的契税,可以省下总房款的3%契税费用。以房屋总价100万元计算,新旧标准前后的契税之差,最大可达到3%。

执行日期以房产局通知为准

昨日,记者询问了众多楼盘售楼员,仍未得到已经按新标准执行缴纳契税的实例。长白中海国际社区的售楼员告诉记者,一般情况下,开发商与购房者签订完合同后,会先向房产局备案。备案时间一般是各种法律依据的标准,因此,如果备案时间在新标准执行之后,应按新标准缴纳契税。不过,目前还未有一个客户享受到新标准的契税优惠。

沈阳市地税局相关负责人则向记者表示,何时开始执行新标准,需要等沈阳市房产局官方书面文件。截至昨日20时记者发稿,还未能收到沈阳市房产局通知。

(编辑:王旭)
沈阳楼市刚性需求旺盛 中小户型中低价位受宠
2011-01-26 08:30 来源: 沈阳日报 跟贴 4 条 手机看新闻

[提要]此项调查中,选择结婚购房占比26%,其次分别是购房落户(14%)、方便上班(12%)、扩大面积(10%)、拆迁购房(9.5%)、调换楼层(8%)、投资(7.5%)、人口增加(5%)、方便照顾老人(4%)、方便子女上学(4%)。


1月24日,沈阳房交会官方网站——百姓购房网发布了《2011年沈阳百姓购房需求登记大会分析报告》。结果显示,今年买房结婚、动迁换房、外地置业落户、改善型置业仍是沈阳房产市场的主力刚性需求。

在1月8日、9日由沈阳市房产局主办的2011年沈阳百姓购房需求调查登记大会上,共有11300余位购房者现场观展,其中2249人在大会现场填写购房需求调查问卷并申领百姓购房卡。百姓购房网在现场随机采访市民200余人,选取有效调查样本100个。本次调查主力人群以20-40岁年龄段群体为主(67%),以公务员、教师、医生、白领、公司管理人员、大型国企员工、私营企业业主为主(共计68%),学历多为本科(46.5%)或大专(27%),家庭年收入集中在5至15万之间。调查样本的覆盖区域、职业类型、年龄结构可以囊括沈阳市房地产市场购房主力人群的各种类型,本次调查结果可以准确反映沈阳百姓购房需求的基本现状,对沈阳房地产市场发展有重要参考价值。

购房动机:

结婚购房等刚性需求旺盛

此项调查中,选择结婚购房占比26%,其次分别是购房落户(14%)、方便上班(12%)、扩大面积(10%)、拆迁购房(9.5%)、调换楼层(8%)、投资(7.5%)、人口增加(5%)、方便照顾老人(4%)、方便子女上学(4%)。

与首次置业者相比,改善型置业者购房时更为关注交通状况和社区环境、周边配套和自然环境,购房板块较为青睐铁西区、浑南新区、长白、苏家屯等新兴板块。从细分客群角度来看,改善型置业者中,富裕家庭、学前家庭比例较高,资金实力和购买欲望都比较强。调查发现,在此部分群体中,购房自住所占比例超过85%。

专家点评:当前沈阳房地产市场需求旺盛。调查数据显示,打算在一年内买房的占38%,两年内买房的占43%。2011年买房结婚、动迁换房、外地置业落户、改善型置业仍是沈阳房产市场的主力刚性需求。国家宏观调控政策虽然对部分改善型需求购房者产生影响,但总体比例并无明显下降。

价格:

中小户型中低价位受青睐

调查显示,均价在4000—5000元/平方米的房屋最受购房者青睐,55%的受调查者选择这一价格区间。其次是5000—6000元/平方米及6000元—10000元以上/平方米,占比分别为25%和8%;12%购房者欲选择购买价位在4000元/平方米以下的楼盘。受访者选择50平方米以下占比13%;选择50—70平方米占比20.5%;选择70—90平方米占比28.5%;选择90—110平方米占比16%;选择110—130平方米占比14%;选择130平方米以上占比8%。选择两房和三房户型的购房者分别占54%和32%;选择一房户型占比9%。

在与受访者的进一步沟通中还发现,购房次数越多,倾向选择的购房面积相对越大。首次置业者,预购面积多为90平方米以下,而三次及三次以上者,预购面积多在130平方米以上。

专家点评:房价是百姓最关心的问题。从购房需求的价格承受能力来看,5000元以下的房价水平,是沈城首次置业刚性需求的理想选择;而6000—10000元的房价水平线,是自住型改善需求心理的重要杠杆。几次调查结果显示,沈城购房者心理价位与实际房价始终存在一定的落差。

地段:

长白等新兴板块成热点

调查数据显示,21%的受访者看好在铁西购房,其次依次为浑南15%、皇姑10%、于洪9%、大东8.8%、东陵8.5%、沈北7.9%、沈河7.6%、和平6.8%、苏家屯5.4%。

现场对购房者随机调查了解到,在购房区域选择上,总体呈现一个从市中心逐渐向周边城郊下降的趋势。受区域利好消息的刺激,长白、沈北、苏家屯这些新兴板块越来越吸引购房者的关注。

专家点评:区位是百姓购房考虑的首要因素。铁西区始终占据当仁不让的主力位置,占到总调查人群的28%。综合考虑区域环境、与市中心距离、区域消费能力、配套设施等因素,加上地铁1号线通车的拉动,购房者对铁西区自然青睐有加。

在大浑南战略、全运会板块、地铁二号线的带动下,浑南首度超越皇姑区,成为购房者第二选择。大浑南利好消息的刺激,长白南、苏家屯区域都成为购房新兴区域,关注度与日俱增。

(编辑:王旭)
热评廉租房也被染指 权力底线到底何在
2011-01-26 08:35 来源: 时代商报 跟贴 0 条 手机看新闻

[提要]近日,网民“ynkmlmr”发帖质疑云南大理鹤庆将607套廉租房分给教育、卫生、计生三个系统的职工,“很多人获得了廉租房的资格后欢喜如狂,表示今年‘鹤庆县政府太给力了’。”


近日,网民“ynkmlmr”发帖质疑云南大理鹤庆将607套廉租房分给教育、卫生、计生三个系统的职工,“很多人获得了廉租房的资格后欢喜如狂,表示今年‘鹤庆县政府太给力了’。”鹤庆县住房保障领导组办公室回应称分房属实,“在进行听证的基础上,经县委、县政府会议研究决定,先解决全县乡镇教育、卫生、计生系统低收入住房困难家庭607户。”但也有工作人员表示,“多个部门会总结各方异议,对分配对象进行再次审核。”(1月25日《云南信息报》)

当人们为权力侵蚀经适房愤愤不平时,现如今权力连廉租房也要染指了。按照当前的制度设计,谁来住廉租房?符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭。但在云南鹤庆,廉租房竟然成了教育、卫生、计生三系统职工的“年终奖”,更令人错愕的是,公示的申请者中,既有卫生院院长,也有中学校长、副校长、医院主治医师、计生干部。

官员申请廉租房,令人费解。毕竟,廉租房的一大特质就是只租不售,它不同于经适房,申请到经适房或可渔得大利,那些家有豪宅的官员有必要看得上廉租房吗?其实,权力具有贪婪性,大利要,小利也要,经适房转手倒卖能赚大钱,廉租房转手一租也能有些油水。连蝇头小利也不放过,鹤庆一些部门向公众展示了权力贪婪和放肆的极致标本。

当然,更该追问的是,他们为何能够申请到廉租房?由此,便说明一个简单的事实,鹤庆县政府在制度设计时十分偏颇和扭曲,当廉租房分配只朝向教育、卫生、计生这三个系统,公平正义便荡然无存,怎能不激起民众强烈愤懑和被剥夺感?

其实,鹤庆县政府的做法并不孤独,放眼现实,权力偏颇化是不少地方的“拿手好戏”,在制度设计时就不公平,就朝公务员这一群体倾斜,比如财政只投向机关幼儿园等等。在这种语境中,廉租房成了教育、卫生、计生三系统职工的“年终奖”,又何奇之有?

更令人叹息的是,鹤庆县政府的回应很怪诞,鹤庆县人民政府新闻办公室回应称,“2009年1月起入住的118户和2010年2月入住的180户最低收入住房困难家庭,已经基本实现了最低收入家庭的应保尽保。”“结合实际,按照分期分批分类推进的思路,在进行听证的基础上,经县委、县政府会议研究决定,先解决全县乡镇教育、卫生、计生系统低收入住房困难家庭607户。”如此说辞,匪夷所思,难道鹤庆全县最低收入住房困难家庭总共只有298户,而教育、卫生、计生三个系统的困难家庭就达607户?这个账是怎么算的?

日前,中央宣布,今年我国将开建保障性住房1000万套,相比2010年的580万套增长70%,其面积大体相当于2010年全年商品房的供应量,创历年之最。舆论欢呼,住房困难人群有望梯次享受保障房阳光。现在看来,这一期待过于乐观了!如果不遏制权力侵蚀廉租房的现象,住房困难人群就享受不到保障房的阳光。一定把权力关在笼子里,一定保障民众的知情、参与、表达和监督权利,否则大庇天下寒生俱欢颜就是虚妄之谈。

(编辑:王旭)
中介成立“影子公司”“一房二价”谁之过?
2011-01-26 09:10 来源: 广州日报 跟贴 0 条 手机看新闻

最近北京市两大中介分别揭竞争对手的“黑幕”,称中介公司成立影子公司,以帮助买家二手房网签报低价。北京市网签已实施两年多,不是“笼里鸡作反”,普罗大众都不会得知北京二手房网签的“猫腻”。广州二手网签刚开始,北京“经验”是否会被广州同行照抄?从目前广州市网签的签约公司来看,绝大部分都是“熟口熟面”的公司,暂时未出现类似北京“我爱我家”注册“爱家营”网签影子公司的情况。

据媒体报道,网签影子公司先帮助买家报一个高价,这个高价是给银行看的,然后再撤销该交易,再以一个较低价网签成功,这个低价是为买家省税费而做的。“先签后撤再签成功”,成功使房屋披上“一房二价”的马甲。在这个交易链条中,处于一个关键节点的是银行,银行是否知悉房产后来按照一个较低的价格网签成功?一房二价,对银行是否紧要?

二手房交易中,双方按照某个价格成交,是基于买卖双方的博弈而达成一致,急售的业主可能降价几十万元也不一定,毕竟不动产变现需要过程,等钱使的人可能就盼着首付来“救命”。对于银行来说,他们看重的是物业市场估值和贷款客户的资质,一个交易价100万元的房屋,市场估价120万元,只要客户资质符合要求,按120万元成交价贷款的利息收入必然多于按100万元成交的贷款,在商言商,银行在利益机制驱动之下其实对“一房二价”没什么意见。对银行来说,他们只需要对市场物业估价把好关,比如说一个市场价100万元的房屋,评估公司估价却为500万元,银行按照500万元的估价发放贷款,那么这个贷款是充满风险的。在物业估价准确的情况下,银行不理会网签成交价也有可能。对于北京市二手房网签的“猫腻”,暂时还没有看到北京市政府有关部门作出回应。说实在,一个影子公司,人均“月售房屋过百套”,完全是符合商业原则的。在这个事件当中,银行和政府的态度至关重要。银行是否对“一房二价”睁只眼闭只眼?房管部门如何定义这种“退房”行为?

其实说到底,最关键的地方在于政府房屋交易登记系统是否建立一套完善的价格系统。对于符合价格系统的报价,如网签100万元,税局估价也是100万元,这就不存在报低价的“指控”。至于银行为何对网签100万元的房屋估价120万元,这是银行风险控制的问题,物业估价也分上下限,贷款人资质优,估价取上限,也不为过。

(编辑:王旭)
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