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北上广深2月楼市成交急跌过半  

2011-02-28 19:50:22|  分类: 地产与住房 |  标签: |举报 |字号 订阅

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国将加快房产税改革试点 逐步扩至全国2011-02-28 04:19:20 来源: 证券时报网(深圳) 跟贴 163 条 手机看股票

全国人大财经委日前向十一届全国人大常委会第十九次会议提交的《发展改革委关于落实全国人大常委会对国民经济和社会发展计划执行情况报告审议意见的报告》指出,我国将加快推进房产税改革试点工作,并逐步扩大到全国。

报告介绍说,2010年以来,针对部分城市房价上涨过快等问题,国家出台了一系列房地产市场调控政策,取得了积极成效。下一步要保持房地产政策的统一性、稳定性,坚持供需双向调节,引导房地产市场健康发展。

报告指出,要加快推进房产税改革试点工作,并逐步扩大到全国,进一步完善和实施土地招拍挂制度试点,加快房地产市场和个人住房信息系统建设。

此外,报告还指出,就房地产调控,下一步要做好以下几方面工作:一是督促各地加大各项政策措施的落实力度,对省级人民政府住房保障和稳定房价工作进行考核和问责。对政策落实不到位、工作不得力的进行约谈,直至追究责任。

二是严格执行好差别化房地产信贷政策,对不认真执行的商业银行,一经查实严肃处理。

三是努力增加住房有效供给。切实落实中小套型普通商品住房建设计划和供地计划,督促房价上涨过快的城市增加居住用地供应的总量。

四是进一步规范房地产市场秩序。对房地产开发企业闲置土地、违法改变土地用途和性质、拖延开工时间、捂盘惜售等违法违规行为,加大曝光和处罚力度。

五是抓紧制定出台促进房产市场长远健康发展的综合性政策方案。

同时,报告还强调,加快建立符合我国国情的基本住房保障制度,是房地产市场调控的重要内容,将强化政府对低收入家庭的住房保障责任,继续做好基本住房保障法的研究论证工作。


报告要求,要提早分解下达2011年开工建设保障性住房、改造各类棚户区住房1000万套的分地区计划,及时下拨中央财政专项补助资金;加快建立差别化的房地产土地供应政策,确保落实中央确定的保障性住房、棚户区改造住房和公共租赁住房建设用地,完不成这三类住房供地任务和比例的地区应停止商品房建设供地。

 相关专题:重庆上海两市将试点房产税

(本文来源:证券时报网 作者:周宇) netease
央企“退地”收官 鲁能等五家央企获特批
2011-02-28 17:35:42 来源: 财经国家周刊 跟贴 17 条 手机看股票

鲁能集团、中航工业、神华集团、中煤集团和新兴集团将获准保留地产业务,允许涉足地产的央企扩大至21家。


历时一年的央企“退地”博弈终于收官。伴随5家央企被国资委特批,允许做地产的央企由此前的16家,扩至21家。

《财经国家周刊》独家获悉,鲁能集团、中航工业、神华集团、中煤集团和新兴集团将获准保留地产业务。

2月中旬,国资委规划局局长王晓齐对《财经国家周刊》记者透露,央企“退地”基本整顿结束,未来国资委会允许五家非主业的央企从事房地产业务。

王晓齐表示,按照计划,以房地产作为主业的央企,无论是面积还是收入,将能占到央企从事房地产的95%。

而对于现有的16家以房地产为主业的央企,据国资委统计,这一数据为85%到86%。

王晓齐对《财经国家周刊》记者解释了为何五家央企获批保留地产业务。

其中,鲁能集团在被国家电网收购之前,就在做房地产,而且规模已经很大。中航工业是以开发自有土地为主。


神华和中煤,主要是开发工矿区的土地,外界不好介入,而且开发工矿区的土地的时候,更熟悉如何开发。新兴集团,原本就是一个建筑企业。

“这5家规模比较大,而且做得比较规范,这五家允许从事房地产开发是有条件限制的,集团公司不能动用主营业务的大额资金从事房地产开发。”王晓齐说。

关于国资委对退出的理解,王晓齐表示,不以地产为主营业务的央企,完成项目之后,不能再拿地,但是无法限制他们出资或者合股去跟别人做房地产开发。“央企集团公司的二级公司、三级公司,企业也许不全部上报。所以这个退出,就是一个相对性的退出。”

(本文来源:财经国家周刊 作者:魏洪磊 张超) 刘红
北上广深2月楼市成交急跌过半
2011-02-28 02:04:05 来源: 第一财经日报(上海) 跟贴 111 条 手机看股票

受各类调控政策叠加影响,北京、上海、广州和深圳等一线城市的楼市成交量大幅萎缩,部分城市下跌幅度甚至达八成,房价下行压力逐渐累积。


深圳市规划和国土资源委的房地产信息系统数据显示,截至2月26日,深圳一手房成交面积约为14万平方米,较1月份环比下跌约60%。

受房产税和限购政策冲击,上海新建商品房住宅市场成交量萎缩更加明显。根据上海市住房保障和房屋管理局可查到的最新数据,截至2月27日,上海新建商品住宅成交面积约为19.7万平方米。

对比此前1月份的数据可以发现,2月上海新建商品住宅成交面积环比下跌81%,与去年同期相比也下降近一半。佑威房地产研究中心统计得出的数据显示,1月上海市商品住宅成交均价为每平方米22992元,成交面积为105.1万平方米。

“京十五条”消息发布后一周,从成交量、销售价格、二手房信息等表现来看,被称为“最严限购令”的北京版限购细则,对北京房地产市场已经初步起到了立竿见影的效果,其中“京十五条”发布后一周,北京商品房网上签约总数达到746套,交易量环比此前一周下跌86.79%。

而根据北京市房地产交易管理网统计数据,累计至2月24日,北京市一手住宅成交2535套,成交面积为29.95万平方米,环比降幅分别为72.39%、69.43%;与去年同期相比,降幅则分别为61.95%、55.92%。

北京二手房市场成交量同样遭遇政策挤压。上述统计显示,截至2月24日,北京市二手住宅成交7682套,成交面积为72.47万平方米,套数环比降幅53.76%,面积环比降幅52.39%。

尽管广州版新“国八条”正式出台并从2月25日才开始实施,但市场整体观望气氛仍导致广州楼市成交量遭遇“腰斩”。广州市国土房管局阳光家缘网签数据显示,截至2月26日,广州新建商品房住宅网签面积约36.67万平方米,较1月份的73.25万平方米环比下跌约50%。

花样年集团(01777.HK)总裁潘军在接受《第一财经日报》采访时认为,在最近国家和地方政府出台的各种调控政策中,因调控基调趋严而带来市场潜在购房需求普遍受挫,是导致市场产生重要影响的关键因素。

部分城市的房价开始有所松动。官方数据推算显示,2月深圳一手房成交均价为每平方米18116元,较1月份的每平方米20168元环比约下跌10%。而较2010年2月的每平方米24195元均价,同比下跌约25%。

记者从北京、上海、深圳等在售的多个楼盘获悉,多数开发商依然坚持着不降价姿态,部分项目热度不减。2月26日,深圳万科金色领域开盘热销出现了“日光盘”现象。深圳万科当日下午对媒体发布的消息称,该楼盘第一批共339套单位在开盘当天销售量超过九成,共吸引了共1500余批客户前来认购。

中原地产市场总监王世界向本报表示,未来短期内楼市成交将持续低迷,房价也不会有太大变化,淡季促销少,同时去年反复震荡的市场趋势也会让开发商不轻易降价,只有成交持续低迷才有可能带来大范围的价格调整。

世联地产研究总监王海斌则认为,通过观测以往各类城市限购后的市场表现发现,一线城市成交有明显的回落,但影响时间仅两至三个月。


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开发商自曝扛房价的秘密
2011-02-28 14:54:46 来源: 北京晚报(北京) 跟贴 45 条 手机看股票

“不可能那么快就降,根据我们公司去年年底的财务情况,如果不再拿新地,扛半年是没什么问题的。我们对通州的其他项目也都有监测,到目前为止,还没有降价的。”昨天,通州一位房地产公司的副总韩先生这样对记者说。

“史上最严厉的”的京十五条出台后,与一次次加息、提高准备金形成合力,全面收紧了房地产企业的资金来源。购房人开始观望,并期望着在这轮调控中,需求受限的开发商资金“紧张”后能把房价降下来。但记者从十余位开发商处了解到,作为购房人的博弈对手,他们目前的降价意愿并不强烈。那么,开发商实际能扛多久?相对弱势的购房人,还有机会在这次博弈中获胜吗?记者对此进行了相关调查。

跌价的常规路径 双方僵持长则一年短则一季

每一次政府出台调控房地产市场的新政策,购房人最关心的都是两个问题:房价能不能降下来?何时能降下来?这一次也不例外。

“细心梳理一下前几年的经验,地产新政出台,房价进入下跌通道后,其路径其实是有规律可循的,了解了这个规律,购房人就不会那么容易被外界杂乱的信息所左右了。”曾经有过六七个项目操盘经验的开发商肖先生这样对记者分析。

“首先是观望期的量跌价滞阶段,新政策出来后,怎么执行、各方面反应如何、不仅购房人会观望,开发商也会观望。购房人不动,就没有成交量;开发商不动,新的项目会暂缓入市,老的项目价格不涨也不跌,双方都绷着,看谁能绷得住。如果开发商资金有问题了,率先绷不住了,房价就会进入下降通道。这个周期有长有短,长的一年多,比如2008年那次,短的三四个月,比如去年通州房价的下跌。”

肖先生认为,从某种意义上,这是双方博弈最关键的一个环节。“有些购房人对政策的效果有些误读,认为有效果就是房价应声而落,否则就是没用,其实,价跌往往不会那么快显现。”

其次,“房价进入下降通道就是进入了量跌价跌阶段。”肖先生接着分析。价跌的第一块多米诺骨牌,一般会是规模较大或是位于郊区的纯新盘,表现为以明显低于之前预期和周边项目的价格入市,原因是这些新盘进入销售之前都是投入,资金压力、销售压力较大,急需资金回笼,会率先扛不住。另外,新盘也没有老客户退房的顾虑,降价在技术上也比较容易操作。

之后,如果市场预期继续悲观,成交量萎缩,开发商的老项目没办法,也会通过打折、促销的方式加入到降价的行列中来。相对来讲,二手房的价格是相对坚挺的,这是由于二手房的卖方是分散的个体,除非特殊原因,都不会有资金压力,但当一手房大规模降价后,一直以一手房为风向标的二手房也不会坚持多久,楼市会进入全面降价之中。 至于降价幅度能有多少,会在哪个环节转入价跌量涨、量涨价升的回暖通道,就要看这个阶段市场的博弈情况了。

扛价的根本原因 “即使降价,许多人也买不了”

“前两天,有人告诉我,管庄一个项目降价了,由一平方米35000元降到28000元了,我当时就不信,后来一打听,这个项目还没开盘呢,嚷嚷过均价35000元,现在又说28000元了,其实这只是开发商的一个销售策略,不能算是真正降价,因为周边项目均价不过26000元。在目前的市场观望期,这样的信号会很多,但从客观规律上来讲,可能会有‘假摔’,扫扫价格的浮沫儿,真正的降价一定不会这么快到来。选择扛价,既是开发商出于角色的本能,也是规律使然。”肖先生坦言,在这方面,购房人明显处于弱势。

在记者随后的采访中,多位开发商向记者证实了肖先生的判断:现在还没有降价的计划,至于原因则五花八门。东三环一位精装修项目开发商的说法很有代表性:“现在什么成本都在上涨,开发商的利润已经不像前两年那么高了。就拿以前都不在意的人工成本来说,不要说最贵的广东技工,连浙江技工一天都300元了,成本在那儿摆着呢,肯定不愿意降呀。再说了,现在的政策是限制需求,降价了,许多人也买不了呀,弄不好,新客户没来,老客户也跑了。”

通州项目是去年调控后的率先降价者,这一轮会不会继续领跌呢?通州一项目的副总韩先生说:“经过去年一轮的回调,通州房价已经回归到理性位置,金隅花石匠14000元,运河湾、海棠湾21000元左右,北京ONE26000元……与大兴、顺义等区域的项目比,都是有优势的,也得到了客户的认可,目前都还有成交,我不知道其他项目的情况,但我们公司去年年底的工作会上,已明确了今年不涨不降的调子。”

开发商是否“不差钱” “资金扛半年是没问题的”

不管是“成本论”也好,“调整到位论”也好,这些开发商在表明态度的同时,也都向记者透露出了目前“不差钱”的意思,其中,通州项目的韩先生还明确表示:“从公司的财务情况来看,扛半年是没问题的。”

“你听没听说身边有项目说过资金紧张的?”对于这个问题,在记者采访的十余位开发商中,只有一位开发商表示:“有人问过我,能否以股权转让的方式,尽快帮他筹措6000万元。”其他开发商则均称:“前两年销售行情那么好,没听说谁缺钱的,从一些房地产上市公司的报表中也能看到,许多企业的负债率都在50%以下。最近,不是还有开发商拿地吗?证明‘老本儿’厚呗。”

尽管开发商自称不差钱,但记者却从其他渠道了解到了一个让人困惑的信息:2011年1月份集合信托计划中,房地产信托的成立规模占全部信托成立规模的37%,成为占比最大的信托业务种类;截至2月17日,处于推荐中的信托计划达26款,2月份投向房地产的信托计划已经达12款,占总款数近一半的比例,发行规模或将超25亿元。这些信托大部分承诺投资收益在10%以上,加上信托费、代销费、托管费等,开发商的融资成本应该在15%以上。另外,今年以来,还有房地产企业通过海外发债、优行票据、向外资银行借贷、私募等方式融资,融资成本也都高于7%左右的银行开发贷款成本。如果开发商真的不差钱,为什么频频以高成本去融资呢?另外,也有信托公司的工作人员向记者透露,在他们公司发行的近几期房地产信托产品中,开始有了股权融资,以前开发商是舍不得把股权出让出去的。

博弈最终谁赢 “关键看政策能执行多久”

对于记者的这个困惑,肖先生解释:“高成本融资,还不能简单地理解为开发商就差钱。具体地看,通过信托、海外发债等方式融资的开发商基本都是有一定规模的大品牌公司,这些公司的扩张速度很快,正常的银行开发贷款本身就不能满足它们的发展速度。当然,它们通过这些方式融资,不排除资金紧张的因素,在前几年的调控中,万科、富力、合生也都有过领跌或大规模降价的先例,这一轮也不排除这种可能,但事后分析,它们的降价和高成本融资都有‘丢卒保车’的成分,是在为新一轮扩张和长期应对政策风险作战略准备。”

说到长期应对政策风险,肖先生非常钦佩万科的战略眼光,去年,万科利用它的品牌和专业优势,除了与中粮、金隅、五矿、住总等国企广泛合作,在继续发展的同时,也分流了风险,可谓是未雨绸缪。但对于大多数开发商来说,在这方面与万科还有较大的距离。

肖先生在与同行的交流中发现,基于以往的经验,多数开发商对目前的政策都持谨慎乐观态度:第一,认为目前严厉的政策不会“长寿”,一年,至多一年半后就会慢慢放宽,因此,即使造成暂时零销售的“市场速冻”局面,凭借之前沉淀下来的“老本儿”也能支撑一段时日;第二,认为政策的严厉程度在执行上会打折扣,有周旋的空间。正是基于这些认识,多数开发商在“扛价”上才会这么坚定。


但另一方面,一些中小开发商,不仅银行贷款融资不畅通,信托、私募等融资方式的高门槛也很难跨过去。如果一系列政策严格执行,且持续的时间长一些,“老本儿”吃完之后,实力相对不足的开发商将首当其冲遭遇资金“断链”危险,它们会率先通过寻找股东入股、项目转让等途径应对资金困局,一段时间内“大鱼吃小鱼”、市场“洗牌”在所难免,在这个“洗牌”的过程中,部分企业将面临被迫降价促销的压力,这就给了购房人机会。相对来讲,这个周期会比较长,也许半年、也许一年,甚至更长。购房人要作好持久战的准备。而且,2011年1月份的CPI为4.9%,全年还有通胀压力,在衡量房价时,也要考虑到此方面因素。

肖先生还分析,由于目前北京的网签暂停,新政的效果还需要观察一段时间,如果市场真的“凝固”了,效果大于开发商的预期,或者政府还有后续政策出台,也许等不到吃完“老本儿”,就有开发商心慌了。这一点,快的话,全国两会之后就会看出迹象。

(本文来源:北京晚报 ) 霍峰岭
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