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安居乐业  

2011-03-01 21:38:17|  分类: 地产与住房 |  标签: |举报 |字号 订阅

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安居乐业 - 阿龙 - 我的博客
 

1999年,时任国务院总理的朱镕基参观完新加坡的保障性住房后,对上前提问的记者说,“我的政府太穷了”。如今,这个他曾领导的国家已成为世界第二大经济体,“居者有其屋”也已从一个异域的概念变成最实际的诉求。回顾12年房改之路,处处可见中国人为安居乐业而做出的不凡努力。


为高房价“埋下伏笔”的分税制  
1994年,历时8年讨论的分税制正式出台。分税制改革曾经历重重阻力,但其对于住房问题的深远影响,一开始并未浮上水面。  
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分税制实行后,增值税75%上缴中央、25%留作地方,即使在浙江、广东等经济增长比较快的省市,由于所得税改为共享税,地方财政从中收益也并不高。中央财政日益得以充实,则意味着地方政府不得不“广开税源”,以让调整后的财权和事权“尽量匹配”。[详细]

掌握在地方手中的土地出让金,逐渐成为地方补充财政收入难得的收益,全国土地出让总收入逐年高涨。在分税制实行后几年,人们也开始发现,地方垄断土地销售及其造成的高地价,已成为推高房价的主要原因。[详细]

福利分房终止,买房从此变成最大笔个人消费  
1998年颁布的“23号文件”是中国房产史的重要分水岭。它终结了40多年的福利分房制度、为房产业市场化打下重要根基,却也注入了无限的不确定性。  
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“23号文件”对中国房地产业市场化的积极意义不言而喻,但其发挥的作用本应更大。除了废止了福利分房制度外,文件实际上还勾画了一套新住房供应体系蓝图:理想状态下,通过商品房、政府补贴和政府保障“三管齐下”满足住房需求。文件还提出,过渡期间要以经适房“砖头补贴”、工资补贴或廉租房等来实现“居者有其屋”。[详细]

1998年6月底,是最初规定的福利分房的截止日期。幸运的人能赶上单位“突击分房”,7万块就能买到60平米两居室。但最终,由于机关福利房的存在,全国多地“末班车”一直延续到了2000年才稍稍平歇。[详细]

1999年,为配合“23号文件”,国务院下发“10号文件”,规定在京中央机关和国家机关停止住房实物分配,逐步实行“住房分配货币化”,并明确规定从公务员到局级干部的“职工购房补贴建筑面积标准”,规定如果房子超过级别标准,超标部分需按1500元/平方米补齐差价。[详细]

没有了福利房后,买房成为中国人最大的一项消费支出。1999年2月,中国人民银行下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》,为商品房消费“加码”。 “贷款买房”、“按揭”等新概念进入中国人生活,买房从“等国家建房,靠组织分房,要单位给房”的集团消费转向个人消费。[详细]

在各种力量推动的12年“全盘市场化”之后,有钱人能选的(商品)房越来越多,穷人可住的(保障)房越来越少。房改以来,市场化被夸大的程度,已过分超越了保障性住房被关照的程度。“房价畸高”成为房改的新阶段。[详细]

地方“疯狂圈地”的4年,房价从此走上“快车道”  
分税制和福利分房的终结开启了房产市场化,也诱发了地方止不住的“卖地欲望”、降不下来的高房价等一些列问题。  
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城市扩张和土地占用带来的税收,包括建筑业、房地产业的营业税和所得税、耕地占用税等则全部归地方享有,“摊大饼”式的城市扩张因而被很多地方作为扩充税源之举。自房改后的1999年起,很多地方政府开始大举“卖地生财”,在当时的“土地协议出让制”下,作为“地主”的政府不仅有动力、也有能力卖地。[详细]

1999年到2002年,杭州市余杭区曾进行一次大规模“卖地运动”,当地政府把和杭州市区接壤的36000亩土地陆续低价出让给开发商。[详细]

土地财政”正式成为专有名词,它代表着“征地—卖地—收税收费—抵押—再征地”的模式。地方政府从土地出让金获得的收入迅速增长, 在地方财政收入中比重不断提升。资料显示,2001年—2003年, 全国土地出让金达9100多亿元, 约相当于同期全国地方财政收入的35%;2004年,收入近6000亿元。2010年,这个数字的最新记录是2.7万亿元。[详细]

2002年5月9日,国土资源部发文规定,包括商品住宅用地在内的经营性用地必须以招标、拍卖或者挂牌方式公开交易。更接近市场化、允许社会公开竞争的 “招拍挂”出台,标志着曾被过分利用的“协议出让制”(即政府与土地使用者协商地价)的退出。从“卖地生财”到“价高者得”,市场化的操作也未能抑制地价的继续猛增,房价更是在地价的助推下一路高歌。[详细]

行政调控开始,商品房房价掉进“越调越涨”怪圈  
商品房价格的“疯涨”最终引起了高层的注意。商品房、开发商、炒房团轮番被“盯上”,行政力量再度介入到进行了几年的市场化进程当中。  
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2002年起,全国房价上涨明显; 2004年,全国房价出现阶段性“井喷”。据当时数据统计,当年1-8月份商品房价格涨幅达到了历史性的两位数。上海、浙江房价一度涨幅过20%,而与之同步的,是地价的一路猛涨。[详细]

很多人把2005年戏称为中国房地产业的“宏观调控元年”。当年两会之后,密集的政策雷霆让整个行业“猝不及防”。央行率先宣布取消住房贷款优惠利率、随后又在一些地区将首付比例从20%提高到30%,这成为当年调控实质性的第一招。但这只是个开始。[详细]

宏观调控开始后的第5年,“国十条”出台,它被称为“史上最严厉的房市调控措施”。文件对2010年两会期间有关房价的讨论进行了回应,将稳定房价的责任明确压在地方政府头上,甚至允许国土部门将(土地上将要盖好的)住房销售价格写入土地出让合同。[详细]

事实上,2005年至2007年国务院三度下发文件的所有努力,都在尝试让房改重新回到1998年的政策上——盘活市场化的同时,保障中低收入者住房的问题。然而,与调控目标不匹配的是,房产市场开始进入一个怪圈:每一轮调控后,或短暂应声下跌后报复性上涨、或者干脆“越控越涨”。[详细]

在高房价以外,宏观调控方向的问题越来越引起人们的反思。一名老建设部门官员就在接受《南方都市报》采访时称,房改十年“形成了新的利益集团,包括地方政府,想压低房价变得很难,这正是越调控价格越高的根本原因”。而在2005年前后直接针对房价的各次调控受挫后,被忽略多年的保障房思路重新得到了“发酵”。[详细]

房价高企让被忽视10年的保障房回归,社会责任艰难归位  
“地王”频出和房价的突飞猛进越来越让决策者意识到,保障人人有房子,也是一个政府应当承担的责任。  
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2005年前后,作为经适房的补充,由腾退旧公房改造的、只租不售的、专门针对城镇最低收入者的“廉租房”被推向台前。虽然有国家硬性规定,到2006年底,仍有5个省份没建立廉租房制度目标责任制。以至于住建部不得不下达“最后通牒”要求落实推广,之后,在廉租房的本子上,才又有增添了268个地级以上城市。[详细]

在距房改整整10年的2007年,保障性住房体系终于得以正式走向前台。国务院下发“24号文件”, 强化住房保障体系建设和公共政策的回归。更早前(2003年)下发“18号文件”曾重申了市场化、政府补贴、政府保障的分工,但并未引起重视,当年全国用于经适房建设的总投资只占到当年房地产总投资的6%。[详细]

2007年8月24日,“24号文件”下发没几天,国务院又召开全国住房工作会议,要求城市新开工住房建设中,套型在90平方米以下的“小户型”面积必须达70%以上,并规定廉租住房、经济适用住房、中小套型普通商品住房用地供应量不得低于70%。[详细]

2010年,国务院主持各地与中央签订了保障性住房的责任书,并宣布在今后5年新建保障性住房3600万套。经历了近20年轰轰烈烈的市场化之后,保障性住房体系终于以“兜底”的姿态得以回归,但就像当年市场化所面临的所有压力相似,它要冲破的枷锁还有很多,很多。[详细]


如今,过高的房价正成为中国住房体系面临的最重要挑战。然而,要给“中国房改”下定论还为时尚早。这套体系进入全面的市场化才刚过十年,而它似乎还在等待一场更加深刻的变革。


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