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保障房半年报:部分城市开工率不到3成  

2011-06-06 19:10:29|  分类: 地产与住房 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2011-06-06 08:00:18 来源: 东方早报(上海) 20人参与 手机看新闻 

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“上海动迁房已开工50%以上” 贷款成本上升“或致经适房项目亏本”

综合新华社报道 截至5月下旬,江苏省45万套保障房任务总体开工率约为30%;浙江省18.5万套保障房任务目前已开工建设6.16万套,完成年度目标任务的33.2%。一位专家估计,整体来看目前全国仍约有七成保障房没有开工,资金短缺是最大障碍。

新华社6月5日报道的这份保障房“半年报”显示,目前各省市保障房开工率不高,既是项目进程自身规律使然,也与融资困难等因素有关。预计下半年各地将逐渐迎来开工高峰期,但资金难题依然是制约保障房建设的一大障碍。

按计划,今年的1000万套保障性住房必须在10月底前全部开工。

为确保地方政府按时按量完成年度保障房开工计划,住建部5月下发《关于公开城镇保障性安居工程建设信息的通知》,要求各地方政府在6月6日前必须公布保障房的项目进程,包括年度保障房计划、开工项目以及竣工项目信息等。

“前5个月开工率不高”

新华社5日引述的最新数据显示,截至5月底,上海动迁房开工50%以上,经适房项目约完成25%的开工计划。截至4月底,重庆已开工20.4万套,占年度保障性住房建设总量的41%,属开工率较高城市。另外,北京新开工建设、收购保障性住房20万套以及深圳开工建设7.3万套保障性住房的计划,目前执行情况也并不乐观。

对此,上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭分析,房地产开发有一个过程,前期准备工作较多,因此前五个月开工率不高在情理之中,但接下来数月各地将迎来保障房大规模集中开工的热潮,第三季度也有可能成为保障房建设的“问责季”。

据介绍,开发商仅办四证(编注:即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》)就至少需要4个月时间,到银行申请贷款审核还需要两个月,如果前期准备工作没有做好,要想在接下来的5个月内开工建设,紧迫程度可想而知。

在6月1日召开的“推进保障性住房建设”区县座谈会上,上海市长韩正强调,今年是保障性住房建设决定性的一年,上海要咬住目标不放松,确保今年保障性住房开工1500万平方米约22万套,供应1150万平方米约17万套。

保障房项目贷款

“十口锅子八个盖”

眼下,资金短缺已成保障房建设的“拦路虎”。

一家商业银行上海分行房地产金融部负责人告诉记者,今年该分行贷款目标是实现“零增长”,由于存款准备金率连续上调,银行可发放贷款的额度捉襟见肘,特别是房地产开发贷款,受政策限制,虽然现在还不能说是暂停发放,但基本上已很少发放,即便是政策支持的保障房项目也很难贷款。

上海地产集团、绿地集团等参与多个大型保障房项目的开发企业也反映,贷款审批程序更加严格,审批时间更长,发放贷款额度也锐减。“以前有《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》两证就可申请贷款,现在必须四证齐全;以前贷款额往往有数亿、数十亿元,现在1亿元甚至5000万元的贷款也要去争取。”一家参建上海某大型居住社区的企业负责人说,现在项目多资金少,是“十口锅子八个盖”,紧张程度不言而喻。

保障房项目的贷款成本也有所增加。一些开发企业反映,去年的保障房项目贷款一般是维持基准利率,甚至能享有下浮10%~15%的优惠;今年以来一般是上浮10%~15%,高的甚至达到30%。按这样的资金成本,经适房等项目的建设不但无微利可图,且极有可能亏本。

据了解,今年一些城市经适房、动迁房项目的新增资金缺口可能达数百亿元,对银行贷款的依赖度为八成左右。以往上半年的贷款基本能按时发放到位,但今年上半年新增贷款极少,如果这一形势继续下去,要在10月底前实现全部项目开工将十分困难。

资金困境待解

据住建部估算,完成今年全国1000万套保障性住房建设的目标所需资金至少1.3万亿元。其中,中央、省级和市县政府将承担5000多亿元,剩余的8000多亿元要通过社会机构投入和被保障对象以及所在企业筹集。财政部数据显示,截至5月20日,财政部已累计下拨2011年中央补助保障性安居工程专项资金617亿元,已完成全年预算59.9%。但要完成今年的保障房建设目标,中央财政1030亿元的投入显然不够。

业内人士建议,应将保障房和商品房的开发贷款实现分类管理,并落实中央关于支持保障房建设的政策,确保贷款额度和优惠利率;与此同时,也应加强监管,防止企业“套贷”用于商品房开发。而中国房地产市场当前的泡沫风险不言而喻。中国国际金融有限公司首席经济学家彭文生4日说,中国房价的上升,对城镇化的进一步发展,可能有很大的阻碍。(编注:彭文生4日在2011年第四届中国开放论坛上提出,高房价不解决,对未来中国经济将带来重大的挑战,“中国房地产价格在过去10年上升非常快,这不仅影响民生,而且居住成本的上升,土地价格的上升,已经造成中国经济整个生产链的成本在上升。”)

银监会主席助理阎庆民日前曾称,保障房建设资金“不能全部压在银行身上”。由于保障房资金回报时间长,没有商业可持续性,因此银行只能在财政补充足额到位的基础上,适当给予支持,否则如果无法偿还信贷本息,就会形成新一轮的平台贷款风险。

事实上,关于保障房资金来源的探索早已展开。在刚落幕的“2011陆家嘴(600663,股吧)论坛”上,保监会主席吴定富称,保监会将在政策允许范围内,本着把上海建成保险资金运用试验区的考虑,在上海地区开展基础设施、股权和不动产等投资活动。目前平安保险已发起债权投资计划,募集资金30亿元,用于支持上海保障性住房建设。去年底,北京市土地储备整理中心与七家保险资产管理公司也签订了总金额为700亿-800亿元的债权投资计划。

上海公积金管理中心日前还根据国家有关规定,首次使用公积金增值资金收购公共租赁住房项目“新江湾尚景园”,总投资14.98亿元,为上海的公租房“储备库”新增住宅2200余套。另外,天津、上海等地也在加快推动保障性住房投资信托基金(REITs)设立工作。

(本文来源:东方早报 ) netease

小城房价上涨过快 限购令或将覆盖三四线城市

2011-06-06 09:36:21 来源: 西安晚报(西安) 12人参与 手机看新闻 
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国土资源部对土地市场的监控范围正在继续扩大到全国所有县级及以上城资料论坛)市。近日,国土部向各省国土部门下发了《关于严格落实异常交易地块上报制度有关问题的函》,要求各县级国土部门对2011年以来的成交地块进行清理,对漏报的地块应在6月30日前补充上报。

部分房价上涨较快或成交较为活跃的中小城市,已经登上住建部“城市房地产价格直报系统”的名单。与此同时,中央政府已经在考虑,对房价上涨压力较大、涨幅较快而当地购房支付能力不足的中小型城市有选择地推广限购政策。

监控重点扩至中小城市

在住建部对于各城市房地产价格、市场成交状况的重点监测体系中,人口200万以下的部分中小城市终于“上榜”,这些城市按照习惯可以划分为三四线城市。

记者了解到,目前已经纳入这一房地产价格、成交重点监测体系的中小型城市包括内蒙古鄂尔多斯、陕西榆林、山西大同、河北廊坊下属的香河、大厂、固安等城市。

6月2日,住建部一位官员向记者证实,一些“规模不大、人口不多”的中小城市的房地产价格与交易情况,确实已经纳入住建部的监测视野。不过,对于是否会统一加大对三四线城市房地产价格与交易情况的监测力度,这位官员表示:“在我们对城市的划分标准中,没有一二三四线城市的划分,这不是一个官方的划分标准。按照国务院的要求,住建部对于所有房地产价格、成交出现异常波动的城市都保持着密切关注。”

民间资金助推房价上涨

之所以部分传统意义上的三四线城市被纳入房地产价格的重点监测体系,主要是由于2010年以来部分小城市房地产价格出现快速上涨,而背后民间资金的推动,则是主要动因所在。

2011年5月,住建部政策研究中心启动了一项针对中国民间资本投资的专项课题调研,由该中心副主任秦虹领衔。截至目前,该项课题已经完成了对内蒙古鄂尔多斯、陕西榆林两地的调研。调研发现,充沛的民间资金推涨了城市的商品住房价格。

而榆林市统计局的数据显示,至2010年末,榆林市金融机构各项存款余额1452.72亿元;金融机构各项贷款余额898.52亿元。“这意味着仅就银行存款一个途径,留在当地的现金就有90多亿元。”一位参与调研的住建部政研中心的专家称。他告诉记者,这些本地资金一旦有10%流入当地的房地产市场,其效果就相当可观,“毕竟2010年全年,榆林的房地产固定资产投资总额才不过9亿元。”他说。他还表示,鄂尔多斯先前进行调研的情况,亦与之类似。

三四线城市限购或启

在上述背景之下,中小城市是否应该逐步纳入“限购”的范畴,开始进入决策层的考虑范围。

记者了解到,房产限购令的实施范围很可能会继续扩大,最主要的就是防止投资资金涌向三四线城市。“不是所有的中小城市一刀切,而是有步骤、有选择地考虑,第一步可能陆续从受到大型热点城市楼市影响较大,房价上涨压力较大、本地居民住房支付能力较低的城市展开,比如环首都经济带的一些城市。”接近住建部的一位消息人士向记者表示,目前国务院已经开始考虑这一问题。

住建部一官员表示不便对此消息发表评价。不过他同样提醒记者,国务院《关于进一步落实房地产调控的通知》中,对于限购给出的总体原则,是房价上涨较快、房地产调控压力较大的城市,只要符合这一原则,就都可以实施限购政策,而不会具体划分一、二、三、四线城市而区别对待。

(本文来源:西安晚报 ) netease
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    中国人巴西购地当“地主” 每平米30元

    2011-06-06 10:05:05 来源: 新京报(北京) 7人参与 手机看新闻 
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    巴西地广人稀价格便宜,引来外国人购地。近几年,很多浙江人加入到购地行列。与其他国家相比,中国到巴西购地属于后来者。因外国人购地总数量巨增,去年巴西出台“限购令”,大规模购地将被遏制。巴西有关方面接受本报记者采访时称,欢迎中国人到巴西投资。

    “你问对人了,我正想买一块呢。”在得知谈论的话题是华人在巴西购地一事后,陈根(化名)说。

    这名浙江小伙子,到巴西已近4年,现居住在巴西最富庶的圣保罗地区。他是一个投资移民,在当地拥有公司,还在当地最大的华文网络“巴西华人网”工作。

    最近几年购地盛行

    1971年,尚处在军政府统治下的巴西通过法律,禁止外国人在巴西买地,禁止没有在巴西注册的外国公司购地。法律也留下一个缺口:如果在巴西投资设立公司,或者获得永久居留权,购地将不再受限。随后,美国、欧洲、日本人纷纷通过设立公司或者永久居留权,在巴西购买土地。

    已经获得巴西永久居留权的陈根,拥有在当地买地资格。

    据这个“巴西通”介绍,中国人到巴西买地,是最近几年才变热的。

    两年前,巴西获得世界杯和奥运会的承办权,圣保罗、里约热内卢等大城市周边地价水涨船高,有些地段几乎翻番,但涨价没有阻挡中国人买地热情。

    “虽然巴西政府对‘限购令’屡次补充和修改,想买地的人还是能找出各种办法购买的,报纸上卖地的广告也多得是。”在陈根看来,巴西政府没有办法限制外国人买地,最主要原因是巴西地广人稀,土地资源过于丰富,“完全是买方市场”。

    “每平方米才30元”

    从巴西的“淘宝网”上,陈根找到一个卖地广告,折算价格时,让他觉得不可思议:一片110公顷土地,作价约人民币3200万元,平均每平米30元。

    买地的中国人不少来自浙江。

    “我的一个律师朋友就帮助很多浙江投资客操办过买地业务,他们主要购买的是数千平方米的小型度假农场。”陈根想买的一块地位于圣保罗地区附近,距市中心约50公里。虽然地价比前几年涨了不少,但平均下来还是很便宜。

    “一块4000平方米左右的小农场,里面种好了花草树木,挖了小水池,地面建有房屋,总价也就约合人民币40万元。如果光买地皮的话,还会再便宜。”陈根说他不是为了投资,而是闲暇到购买的土地上度假休息。

    在陈根的印象里,巴西人投资土地的并不多,倒是外国人多,可能是巴西银行存款利率太高的缘故。“目前巴西的银行一年期存款利率约为12%,把钱存银行,要比等着土地升值风险小得多。”

    陈根介绍,在巴西买地后,每年至少还要交纳1%的土地税。如果土地价格涨势不好,加上税费和管理成本、空置成本,有可能亏本。为此,陈根不止一次建议浙江同乡,购地投资要谨慎。

    (本文来源:新京报 作者:张乐) 潘秀林巴西人未觉购地有异常

    浙江人在巴西买地当地主,只是巴西土地市场火爆的一个缩影。

    除了个人投资等购地需求外,中国企业在巴西买地也很火爆,不过这引起了一些欧美媒体的关注。

    据《纽约时报》5月26日报道,重庆粮食集团在巴西买地种植大豆,然后大豆销往国内。该报道称,该公司在巴西南部多个州拥有农场。

    2010年4月,作为中国企业家代表,重庆粮食集团董事长胡君烈在巴西出席了“金砖四国”会议,当年10月该集团在巴西开垦80万亩土地种植大豆。

    此外,重庆粮食集团还有上百万亩的巴西农田需要开发,总投资超过50亿元,建成后将是中国在海外最大食用油基地。

    除了重庆粮食集团,浙江福地农业有限公司也在巴西投资了2亿元购买1.68万公顷土地种植大豆,中粮[简介 最新动态]集团也跃跃欲试。

    与西方人相比,中国企业和个人算是后来者。日本在100年前就在巴西搞农业种植,巴西北部主要是荷兰人开发,南部是德国波兰美国开发,其余的地区葡萄牙人企业随处可见。

    外国企业开发的土地一般比较荒芜。巴西荒地很多,当地人没有热情,所以很多外国公司前往开发,而且成片买地价格实惠。

    现在巴西人口几乎都是移民后代,土著很少,所以民众心态相对开放,当地人没有觉得购地有什么异常。

    巴西出台限购令限制投机

    政府层面已经开始注意大规模购地行为。有媒体报道称,过去3年中,巴西30%可用土地被外国人买走,这样的结果引发国内人士的忧虑。

    去年起,巴西政府开始大规模全面统计外国人在巴西买地情况,此举被解读为限制外国人买地的行动。

    去年8月23日,巴西国会通过了限制外国人买地的新法令。按照规定,外国人购买超过100公顷土地,必须由巴西国会批准通过。之前,由国会批准的限额是5000公顷。此外,新法令特别规定,外国人购买土地不能超过每个乡镇可用土地的25%。

    新法令的出台,让当地媒体更加关注外国人买地,包括巴西最大的电视网环球电视台、最大的门户网站UOL等都集中报道了购地事情。此后,包括《纽约时报》、路透社等欧美媒体跟进。

    新版“限购令”的出炉指向性很明显。

    今年4月,巴西工业贸易发展部长皮门特尔曾就此表示,这个措施主要是为了保护巴西的土地资源。巴西农业部长瓦格纳·罗西解释说,这是要捍卫生产性投资,限制投机性投资。

    巴西使馆称不针对中国

    在巴西买地种大豆的重庆粮食集团办公室一工作人员告诉本报记者,公司在海外买地确有此事,不过有的媒体报道中存在很多不实之词。

    农业部国际合作司叶安平处长告诉记者,地方企业在海外买地与农业部的政策无关,应是企业个体行为,是一种经济活动。

    叶安平说,西方国家经常利用中国企业的海外活动,渲染中国“屯田”等不实之词,类似的报道,以前也出现过多次,因此并不令人意外。

    巴西驻华使馆政治处官员亨利在接受本报记者采访时表示,从政府方面来说,“我们没有对中国人买地感到忧虑”,对买地的一些限制措施,也不是针对中国和其他某个特定国家的,“我们非常欢迎中国人到巴西投资”。

    据陈根介绍,外国人在巴西买地主要是三类:个人投资、农业种植和工业生产。

    巴西政府比较鼓励外国企业直接投资设厂。外国企业如果在巴西之外生产,然后将产品运回巴西销售,税负会非常高。为了吸引外国企业在当地生产,巴西将税负降低20%左右。这样,企业税负减少利润增加,还能解决当地人就业问题。所以,巴西政府愿意企业租购土地设厂。

    中国企业巴西购地程序(国内)

    企业申请→当地政府审批→向发改委申报→国家开发银行提供贷款→国开行实地考察和测评

    (本文来源:新京报 作者:张乐) 潘秀林
    上一页12

    端午北京新盘扎堆入市 个别项目销售不足一成

    2011-06-06 09:20:02 来源: 法制晚报(北京) 2人参与 手机看新闻 
    转发到微博(0)

    5个项目端午小长假开盘,创下今年以来历次小长假开盘楼盘最多的纪录,而且都是均价不高于23000元的低价楼盘,但是却没有打动购房人,市场依然处于胶着状态。

    开盘遇冷 销售不足一成

    “我就是来看看,买不买还得合计合计。”正在看7克拉资料论坛)规划沙盘的岳女士表示。

    昨天,位于丰台区马家堡的7克拉正式开盘,预售均价23000元,相对于周边二手房价格来说并不算高,但是记者却在售楼中心看到,前来看房的人包括岳女士在内只有两三人。

    在7克拉售楼中心门前发了一天宣传单的小李说:“今天走进这个售楼中心的人算起来也就二三十个,以前开盘比现在人多。”

    记者注意到,销售展牌上显示,当天开盘的C区共有200余套房源,但直到下午5点左右只售出了18套,不到总数的1/10,其中包括了相当一部分前期积累的客源。

    端午低价小户型抢市场

    截止到6月3日中午,据北京中原统计,本周末有包括房山芭蕾雨·悦都资料论坛),丰台7克拉等5个项目入市,其中有3个均价在2万元以下。而最便宜的要数万科幸福汇资料论坛),均价只有9500元。

    而且其中4个项目户型集中在80平方米的两居,总价一般集中在160万元左右,比较适合经济实力薄弱的刚性需求。不过这4个项目都在大兴、房山等较远的地区。

    不仅如此,大兴的旭辉御府与乐汇嘉园也于近日取得预售许可证。

    5月开盘项目销售率创年内新低

    目前,楼市已经出现了大面积滞销。5月,29个开盘项目的平均销售率仅为31.1%,创年内新低。

    销售率突破四成的仅有远洋一方资料论坛)和首开常青藤两个项目,这两个项目的共同特点是率先大幅度下调项目价格,通过降低售价,提高了楼盘性价比,吸引了购房人,促进了销量的增加。

    而接下来的半年内将会有大量新盘入市,尤其是纯新盘将集中入市,这将会进一步打乱目前的楼市格局。纯新盘首次上市时往往以低价格吸引关注,促进销售。

    小长假5项目入市

    项目名称 所属区域 开盘时间 开盘价格

    万科幸福汇 房山区窦店镇 2011.6.5 9500元/平方米

    富力丹麦小镇资料论坛)大兴区庞各庄 2011.6.4 12500元/平方米

    芭蕾雨-悦都 房山区长阳镇 2011.6.4 16000元/平方米

    7克拉 丰台区马家堡 2011.6.4 23000元/平方米

    金谷香郡 石景山区五里坨 2011.6.4 21500元/平方米

    注:统计数据来源于公开数据,实际价格情况见售楼处(本文来源:法制晚报 ) netease
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