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房价如何构成  

2012-08-22 14:21:31|  分类: 地产与住房 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房价如何构成 - 阿龙 - 我的博客
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导语: 近日,中央党校国际战略研究所副所长周天勇在接受采访时表示,中国“房价里70%是政府税费”,在房价中有多少税费流向政府一直有不同的说法,政府对房地产征收的税费名目繁多确是事实,再加上土地出让金,政府拿掉了房价中的大部分。 [详细]
       

政府:土地出让金和税费占房价五成以上
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2012年中原研究公布数据显示,土地出让金占房价比例平均为三成左右,最高可达五成以上

自2002年实行土地出让的“招拍挂制度”之后,房地产企业要想拿到建设用地就必须参加土地竞标,由于房企公开竞标,土地出让金也是房价中相对公开透明的部分。例如,2009年,富力地产以10.2亿拿到朝阳区广渠门外10号地块,当时的楼面价格为14097元/平方米,销售均价则为45500元/平方米,土地成本占售价的31%左右;2010年,远洋地产拿到大望京一号地时的楼面价格为24000元/平方米,销售均价则为65000元/平方米,土地成本占售价的36%左右。除了房地产商公布的数据外,在2009年,国土资源部下属的中国土地勘测规划院发布的2008年城市地价监测结果也显示,中国地价占房价的比例基本保持在20%-40%之间,29个重点城市的地价房价比均值为31.8%。

此外,在今年三月份中原研究集团公布的《标杆房企2011年四季度新开盘项目销售均价与购地均价对比》表中可以看到地价占房价中的比例在扩大,万科、保利、华润等标杆企业,在一线城市的土地成本约占当前销售均价的35%,而二、三线城市的土地成本约占售价的30%。而在单个楼盘的比对中,万科在扬州的万科城占比最高,其楼面地价4865元/平方米,销售均价9000元/平方米,土地成本占到售价的54%。[详细]



2005年“招拍挂制度”严格实施之后,土地出让金大幅增加,土地成本占房价比例不断扩大

分税制后,地方政府依赖土地财政,靠“卖地为生”,尤其在“招拍挂制度”实施之后,地方政府的土地出让金收益大幅增加。据国务院研究中心研究报告显示,1999 年到2010年,政府土地出让金收入从514 亿元增加到2.9 万亿余元。在国土资源部发布的《2011中国国土资源公报》显示,2011年中国地方政府的土地出让金更是达到新高,全年国有建设用地的出让合同价款高达3.15万亿元,去年的地方政府土地出让金比2009年几乎翻了一倍。

在今年三月,华远总裁任志强接受采访时给出了一组数据显示,“2000年到2010年,我国70个大中城市房价累计上涨了76.8%,其中商品住宅价格累计上涨了86%,二手房住宅价格累计上涨了96%,但同期我国70个大中城市地价累计上涨了123%,其中住宅用地价格累计上涨了163.5%,普通住宅用地价格上涨了174%,并主要集中于2005年以来“招拍挂”严格实施之后。”从这两项数据可以看出,近年来政府土地出让金大幅增加,而且地价上涨幅度、速度远超于商品房价格上涨幅度与速度,土地成本占房价中的比例不断扩大。[详细]


房地产行业相关税种有12种,行政性收费项目最多可达50余种

据统计,房地产行业相关税种共有12种,分别为营业税、企业所得税、契税、固定资产投资方向调节税(2010年暂停)、城市维护建设税(城建税)、耕地占用税、房产税、城市房地产税(2009年废除)、印花税、土地使用税(城镇土地使用税)、土地增值税、资源税、教育费附加等。

此外,各项行政性收费也是名目繁多,涉及政府部门也十分庞大。以北京为例,开发企业在房地产开发过程中需要与20多个政府部门打交道;广州的开发企业在开发过程中需要向30多个政府部门缴费。据不完全统计,房地产开发商在各项环节需缴纳50余 种行政性费用,包括人防收费、消防收费、建委收费、规划收费、土地收费、房管收费、评价收费,安全收费、治安收费等,个别地方甚至包括近百种之多。这些行 政收费包含了房地产企业取得土地、拆迁安置、立项、规划、项目开工以及销售的所有阶段,甚至在消费者购买商品房办理手续的时候,依旧需要交纳行政性收费。[详细]


2009年中国工商联调研显示,房地产企业缴纳的税费占总销售的14.21%

在上面的六十多种税费中,营业税及其附加税、企业所得税、土地增值税是较为主要的几项。上海财经大学公共经济管理学院教授胡怡建在接受采访时表示,“营业税及附加、企业所得税和土地增值税三项税种就约占项目销售收入的13.75%,而实际上再加上企业所需缴纳的契税、印花税等,各类税费之和一般在15%左右。”此外,中国工商联的调研也证实了这一说法。在2009年,中国工商联在中国政协会议上递交的《关于中国房地产企业开发费用的调研报告》显示,包括北京、上海、广州等九大城市房地产企业需缴纳的税费占总成本的26.06%,占总支出的19.06%,占总销售收入的14.21%。[详细]

 
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根据中国法律法规规定,兴建商品房必须使用国有建设用地,而国有建设用地只有通过招、拍、挂的形式才能获得其使用权。
     

房地产商:房屋建设成本占三成以上,净利润约一成左右
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2009年,济南和郑州房地产商公布的数据显示,房屋建设成本占房价三成左右

在2009年,济南某房地产项目在媒体上公布的开发成本明细中显示,该项目的建安工程前期费用347元/平方米、建安工程费用为1810元/平方米,占商品房售价5500元/平方米的39.2%。同年,一位郑州的开发商向媒体提供的房地产成本清单显示, 桩基处理、土建、安装施工费、公共部位装修等建安成本每平方米1500元, 预售房价5000元/平方米,建安费用占到房价的30%。

房屋建设成本占房价中的比例一般来说比较稳定,然而,随着建材、钢材这些生产性原料价格不断走高,尤其是2008年后,物价整体水平的不断上涨,建安费用也在不断增加。美地行地产执行总监宋海峰在今年接受媒体采访时表示,“原先上海普通商品房的建安成本在3000元/平方米左右。由于人力成本、油价上涨得比较快,加上建筑材料等原材料价格也在上涨,现在的建筑安置成本约在3500元—4000元/平方米左右。”[详细]


2009年中国工商联调研显示,房地产盈余占总销售收入的26.14%

在2009年,中国工商联在中国政协会议上递交的《关于中国房地产企业开发费用的调研报告》,该份报告采集了来自北京、上海、广州等9个城市的数十个开发企业样本,对房地产开发企业的总成本、总费用支出以及总销售收入的结构及分布进行了实证分析。结果显示,房地产开发中,企业剩余(总销售收入减去总成本和税收)仅占总销售收入的26.14%。房地产业的毛利率一直较高,已经成为行业共识,部分企业甚至可以达到50%以上,但与此同时,房地产企业的负债率也居高不下,每年需要偿还大量银行贷款,扣除这些还贷以及运营成本之后,再加之近年来政府宏观调控力度加大,房地产企业的净利润已经开始下降。[详细]


2011年,主要房地产企业净利率在一成左右,且成下降趋势

根据恒大集团财务报表显示,2011年恒大地产毛利率为33%,净利率为18.3%,排除投资物业公允价值变动收益的话,核心净利润率为13.9%。此外,万科、富力、保利等地产企业在2011年的净利率分别为16.42%、14.81%、12.96%,均维持在百分之十几左右。

在今年5月,中国房地产研究会、中国房地产业协会与中国房地产测评中心联合发布《2012中国房地产上市公司测评研究报告》,数据显示,包括沪深A股和境外上市的176家房地产公司,2011年主营业务收入均值为55.91亿元,同比微涨2.49%,和去年相比大幅减少了56个百分点。值得一提的是,上市房地产企业营业利润均值为15.56亿元,同比下降3.90%。在政府宏观调控压力以及银行紧缩银根的影响下,房地产企业的利润占房价比例可能还会下降,包括标准普尔等国外信用评级机构都纷纷调低中国房地产行业前景预期状况。 [详细]

 
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华远地产董事长任志强在博鳌21世纪2012年年会中表示,房地产核心问题是最终利润分配。
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许多人都在抱怨房价高,许多呼声都在喊降房价,许多调控的利刃都对准了开发商。然而,在你买房的钱中,政府却拿走了五成以上,要想降房价,政府就得少收费,少收税。

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