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湖北十堰现鬼城魅影 存量房超负需消化12年  

2013-02-23 17:54:28|  分类: 地产与住房 |  标签: |举报 |字号 订阅

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宏观经济中国经营报[微博] 张家振2013-02-23 02:26

一边是规模宏大的城市扩张计划,一边则是所造新城的人气冷清、房屋空置、商业凋敝,力推“千亿削山建城”的湖北省十堰市在东部新城区域已经深陷空城、鬼城之忧。

春节过后,《中国经营报(微博)》记者实地调查得知,截至2013年1月底,十堰市在建、在售商品房面积多达1250万平方米,这种扩张速度几乎与湖北省省会武汉市处于同等规模,但十堰市的总人口仅相当于武汉市的1/3,城区人口仅相当于武汉市的1/5,十堰市以削山造城为标志的急速扩张面临着市场需求不足的极大挑战。

另据十堰市房地产开发企业负责人介绍,95%的当地房地产开发商依靠高利贷融资,在削山造地成本高企、商品房空置占压资金的情况下,当地房地产行业面临着资金链随时断裂的风险。

东部新城“鬼城”魅影

十堰东部新城主干道北京路沿线的多个居民小区在晚间的亮灯率都不会超过30%。

2月18日,蛇年春节正月初九,“车城”十堰市的年味还没完全散去。不过,在十堰市东部新城、西部新城的建筑工地上,大型挖掘机已经开动起来,为了“车城”的扩张“向山要地”。

在十堰东城新城的主干道——北京路上,随处可见的巨幅房产广告十分抢眼。一个叫做大洋五洲的项目,打出了“火车不是推的,大洋五洲不是吹的”的巨型广告。据记者了解,这个项目建筑面积达200万平方米,可供1.2万户居住;与抢眼的广告形成鲜明对比的是,目前这个楼盘的售楼部看房者寥寥无几。

另外一个叫做福田花园小区的项目位于北京南路23号,总建筑面积8万平方米,分为两期开发,正在销售的临街1号楼共有210套房源,目前还有40多套房源没有售出。

在福田花园小区的售楼部,记者遇到一对购买第二套房的年轻夫妻,“手里有点闲钱,想着再买套房保值、增值。”记者了解到,这对夫妻一个是公务员,一个是二汽的白领,他们看房子只关心路段,不在乎面积大小,他们看上了福田花园小区的位置。

福田花园小区一位销售经理告诉记者,十堰市目前的购房者除了以婚房为主的刚性需求外,多数是有闲钱的家庭出手购买第二套房、第三套房,还有一些是在外打工的人返乡置业,他们的诉求大多都是投资。该人士还表示,“在限购、限价、限贷的政策背景下,三线城市房地产市场在需求上难以出现爆发性的增长。”

与房地产开发的热火朝天相反,这里的商业却显得十分冷清。十堰东部新城主干道北京路上有一个叫做东方坐标城的项目,由于处在城市新区的核心地段,该项目附近配建了商业步行街。据记者了解,这条步行街2009年年底竣工,可以入驻128个商户,在2010年10月已经完成全部招商,但是在两年以后,由于人气不足,这里的部分商户都选择了离开。

2月19日,记者在这条步行街上看到行人寥寥无几,很多店铺的橱窗上都贴着“撤柜紧急吐货”“低价转租、出售”等字条。有一家服装店是开门营业的为数不多的几家商铺之一,店主告诉记者,2010年上半年她买下了这间店铺,本来盘算着附近有高档住宅小区,又有郧阳师范高等专科学校(简称“郧阳师专”),应该可以大赚一笔,现在却因为赚不到钱不得不考虑将店铺转租出去。“附近小区居民很少,学生们又喜欢到市区消费,生意一直不好。”店主告诉记者。

当天晚间,记者在十堰东部新城主干道北京路沿线的多个居民小区看到,这些小区的亮灯率都不会超过30%。

畸高的住房空置率

“三四线城市市场需求疲软,加上相关配套落后,在土地供应增加、购房政策从紧的背景下,很可能造成楼市进入坚冰期甚至是崩盘。”

截至2013年1月31日,十堰市在售楼盘70个,其中80%左右都集中在“削山造城”的主战场——东部新城。根据实地调查,仅在十堰市东部新城的主干道——北京路沿线,在建、在售房地产项目就多达20个。

十堰市房产网的统计数据显示,截至2013年1月31日,十堰市70个在建、在售住宅项目的总建筑面积达到1250余万平方米,相当于2012年武汉市新增住宅面积1576.98万平方米的80%。但在人口方面,十堰市总人口340万左右,仅相当于即将达到千万人口规模的武汉市的1/3;城区人口80多万,仅相当于武汉市的1/5左右。

十堰市房地产从业人士告诉记者,2012年该市住宅成交面积大约为80万平方米,2013年预计可以有20%的增长幅度,这就意味着,该市的存量房地产项目至少需要消化12年。十堰市能否支撑的商品房市场已成当下之忧。

湖北汽车工业学院一位教授也表示,相对于人口规模和市场需求,十堰市城市扩张的步子实在是迈得太大了。

科研机构的相关报告也印证了十堰市房地产市场的空置情况,湖北汽车工业学院科技学院发布的题为《十堰市房地产市场发展现状及趋势分析》的调研报告显示,“十堰市商品房空置率一直居高不下,特别是2006年以后,十堰市商品房空置率一直在35%以上。”

另一方面,2012年十堰市商品房销售状况十分疲软。据十堰印象置业顾问有限公司总经理刘建平预测,2012年十堰市住宅成交面积应该在80万平方米左右,乐观估计2013年住宅成交量可以增长20%,也就是100万平方米的规模,按此推算十堰市在建、在售的商品房项目至少需要12年才能消化完。

让人担忧的是,根据刘建平的介绍,2013年十堰市大约有50个在建、在售项目将推出后续房源,这部分的增量房源将达到200万平方米;另外还有超过30个项目将开发入市,这部分的增量也将达到150万平方米。“三四线城市市场需求疲软,加上相关配套落后,在土地供应增加、购房政策从紧的背景下,很可能造成楼市进入坚冰期甚至是崩盘。”刘建平表示。

当地多名房地产从业人士表示,当地政府十分依赖土地财政,然后在“向山要地”的背景下,地方政府可以挂拍的土地成倍增加,这是当地房地产开发热潮的主要推手。据介绍,未来5年,十堰市的土地供应量有望达到1000万平方米以上。

在此背景下,十堰市房价也节节攀升。根据十堰市房地产管理局披露的信息,2007年该市商品房均价为2235元/平方米,而到了2010年,十堰市商品房销售均价已经达到4516元/平方米。根据记者的实地调查,目前十堰市商品房均价大约为6000元/平方米,其中售价最高的日盛·中央华府项目已经突破8000元/平方米。

而根据十堰市统计局的统计数据,2011年十堰市在岗职工平均工资为28556元,月平均工资为2062元。与均价6000元/平方米的房价相比,多位十堰普通市民在接受记者采访的时候表示“压力山大”。

地产商靠高利贷维持

“十堰本地的房地产开发商因为很难得到银行的资金支持,95%都要依靠高利贷维持企业的资金周转,这无形中推高了房地产开发的风险。”

房地产化的城市扩张带来的首要问题就是资金的风险。

十堰市当地一位房地产开发企业的负责人告诉记者,该市新增土地供应主要依靠开山造地,开山造地的成本很高,造成土地挂拍价格的居高不下,这只能不断地推高房价。

“特别是十堰本地的房地产开发商,因为很难得到银行的资金支持,95%都要依靠高利贷维持企业的资金周转,这无形中推高了房地产开发的风险。”上述房地产企业负责人告诉记者,鄂尔多斯等地房地产企业资金链断裂的新闻曾经让他很紧张、很焦虑。

“从买地打保证金到房产证办下来,大概需要8年时间,特别是前4年,开发商需要投入大量资金,依靠高利贷很容易带来资金链风险。因为项目初期很难从银行获得贷款,只能等到房子盖到三层以上甚至封顶以后才能在银行进行按揭贷款,对开发商的融资能力是个巨大考验。”上述房地产企业负责人表示。

《十堰市房地产市场发展现状及趋势分析》则指出,十堰市“商品房空置面积大幅度上升也为企业带来资金压力。近几年,十堰商品房空置率一直居高不下,直接占压开发商的资金。使资金本来就缺乏的房地产企业资金更加紧张,也导致企业财务费用的大幅上升”。

十堰市新城建设的另一个挑战就是人口。“没有那么多人口支撑城市扩张,这就意味着十堰的城镇化需求不足。”中国城市规划学会副理事长兼秘书长石楠在接受记者采访时表示,新型城镇化核心是人的城镇化而非地的城镇化,十堰的做法非常危险。

石楠分析认为,湖北省历来就是一个劳务输出大省,十堰市也是如此,虽然最近几年出现了农民工回流的现象,但统计数据显示,目前十堰市的户籍人口比常住人口多五六十万,这意味着十堰市每年要输出五六十万的劳动力。

官方的统计数据也显示,十堰市每年输出的劳动力要占到总人口的18%,也就是说,十堰市每5个人当中就有一个外出打工。这意味着十堰市的城市扩张面临着需求不足的风险。

据记者了解,截至2011年年底,湖北省的城镇化率达到51.83%,略高于全国平均水平;不过,十堰市的城镇化率较低,大约是43%左右。十堰市政府人士告诉记者,在城镇化率落后的背景下,该市计划到2020年将城区人口由目前的80万左右提高到150万左右;不过,湖北省对于十堰市的期望更高,希望十堰市尽快建成鄂豫陕渝毗邻地区中心城市,到2020年将城区人口规模扩大到200万。

另外还有产业支撑的问题。“车城”十堰因为二汽而兴,长期的发展已经形成了汽车汽配产业独大的格局,这对吸引更多的产业、更多的人流也是个不小的挑战。

“三四线城市如果没有产业配套将难以支撑房地产市场发展。”北京大学房地产研究所所长陈国强表示,城镇化并不是大量的商业地产开发,尤其是在三四线城市,更加需要制造业、服务业的支撑。



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