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山传媒空手操盘 6.8亿财政资金堵漏铁岭新城(全文)  

2013-02-26 10:23:58|  分类: 地产与住房 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2013-02-26 02:04:43 来源: 上海证券报(广州) 有140人参与
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山传媒空手操盘 6.8亿财政资金堵漏铁岭新城(全文) - 阿龙 - 我的博客

铁岭新城区一块为本山传媒“预留”已久的黄金地块,居然以6.8亿元的价格由铁岭市园林管理处竞得,而后者仅为铁岭市财政局全额拨款的副县级事业单位。

在这一明显不符合市场常规的土地出让背后,是一出土地代持的“二人转”:因铁岭新城业绩承诺迫在眉睫,已等不及本山传媒出手,有关方面才出此招。不过,本山传媒的不见兔子不撒鹰亦有缘由:近年来,铁岭市新城建设与人口导入的脱节,导致房地产实际需求严重不足,大量楼盘缓建或停建,且当地财政收支倒挂也日益严重。虽有铁岭市财政局的鼎力支持,铁岭新城2013业绩仍有望“达标”,但,一个没有实际需求的土地市场能“繁荣”多久,建立在此基础上的上市公司又能良性运营多久,需投资者审慎考虑。

冲业绩保承诺 巨幅土地仓促成交

对此次拿地的合规性,有说法是,园林管理处原计划专设公司运作上述项目,但该公司尚在注册中,眼看铁岭新城的业绩承诺大限将至,不得已才由园林管理处直接出面,仓促摘牌。

昨日,在深交所互动易上,有投资者询问“踉跄”达到2012年业绩承诺目标的铁岭新城,一季度是否有供地计划。对此,公司回复,铁岭新城区凡河以北地块均已平整完毕,随时可供出售。可公司没有回答的问题是——谁来购买这些土地?

蛇年春节已过,“小品之乡”辽宁铁岭仍冰寒料峭。位于铁岭市南部,紧邻沈阳沈北新区的铁岭新城,似乎还在节日氛围中休憩,鲜有人迹。钟山路、衡山路等核心街道两侧,随处可见已建好却大面积空置的住宅楼,矗立在白茫茫的大地上。

“现在,新区的人已经多一些了。2011年时,为应付检查,有关部门的职员甚至被要求到马路上‘散步’,弄出人来人往的样子。晚上,还要求楼房开灯,保证新城的亮灯率。”一位铁岭市民对记者称。

但就是这样一个入住人口严重不足的新城区,仍在高歌猛进地出让土地。直接受益者,则是铁岭市财政局实际控制的上市公司——铁岭新城。

2011年11月,铁岭新城大股东铁岭财政资产经营有限公司在重组时承诺,其注入上市公司的铁岭财京在2011、2012和2013年度的净利润分别不低于6.31亿元、6.78亿元、7.39亿元。若未实现上述承诺,重组方将依据相关协议约定进行补偿。而铁岭财政资产经营有限公司实际控制人为铁岭市财政局。

2011年,主营铁岭新区土地一级开发的铁岭财京顺利实现业绩承诺,但在2012年,铁岭新城前三季度仅实现净利润8740余万元,全年净利润目标岌岌可危。

就在大限将至的去年12月中旬,铁岭市国土资源局发布2012年第9号土地出让公告,共涉及铁岭新区14幅地块,总地价超过10亿元。铁岭新城股价在此前后大幅上涨,因为若这次大规模的土地出让顺利完成,其子公司铁岭财京高达6.78亿元的年度业绩承诺就能兑现。

“这么多土地能拿出来不稀奇,关键是在当地并不景气的房地产市场环境下,谁会来拿这些地。”一位长期关注铁岭新城的投资人士在去年底看到10亿元土地出让的公告时称。

但到了2012年的最后一天,铁岭市国土资源交易网公布了出让结果,14幅地块由三家单位竞得。其中,成交金额最大的一组地块的竞得方为铁岭市园林管理处,总额超过6.8亿元,地块面积15.2万平方米,容积率上限高达6。其接近300万元/亩的价格创下铁岭新区年度最高土地出让单价,地块用途为文化设施和娱乐康体,位置是铁岭市环保局西侧。

由此,今年2月5日,铁岭新城“欣然”宣布,受益于子公司铁岭财京主营收入的稳定,2012年公司营业收入13.97亿元,营业利润8.7亿元。

然而,仔细观察这“扶大厦于将倾”的土地大单,其幕后隐现政府“拉郎配”的推手,匆忙推地、力保承诺,人为调节上市公司业绩的色彩浓重。

“园林管理处属事业单位,应不具备直接的房地产开发资质,因此其拿地合规性可能有些问题,一般,政府部门在出让土地时首先审查的就是公司资质。”中国房产信息集团分析师付琦表示。

对此次拿地的合规性,市场有说法是,园林管理处原计划专设公司运作上述项目,但该公司尚在注册中,眼看铁岭新城的业绩承诺大限将至,不得以才由园林管理处直接出面,仓促摘牌。

此外,戏剧性的是,“9号公告”的另两组成交地块也有令人不解之处。出让结果显示,除环保局西侧一组地块外,另12幅地块分为两组,其中新区实验中学北5幅地块由铁岭翔美房地产开发有限公司竞得,总地价超过1.72亿元;铁岭市高级中学北7幅地块由铁岭日盛房地产开发有限公司获得,总价超过2亿元。

颇为蹊跷的是,两组地块公布的位置相互矛盾。其南北边界相同,均为鸭绿江路以南,嘉陵江路以北,但东西边界一个是“衡山路以东,华山路以西”,一个却是“衡山路以西,华山路以东”。据铁岭新城相关人士给记者的解释,可能是部分道路为环路或弯路。但据记者勘查,衡山路与华山路为基本平行的直路,其中,市高级中学北地块边界与实际地况相符,如公告所称的实验中学北地块边界不存在。最有可能的情况是,公告将华山路西侧的道路误写为衡山路。“我们更愿意相信这是一次笔误,而不是虚构地块。”一位投资者称。

本山传媒按兵不动 土地代持“二人转”救场

在这一新城“黄金地块”上,记者看到已有小树苗成片栽种。铁岭市园林管理处工作人员已进场工作。不过,据他们介绍,园林管理处绝不是地块最终主人。“地块是给本山传媒预留的,我们只是代为管理。”

一个不具备房地产开发资质的副县级事业单位,何以拿出6.8亿元参与经营性建设用地招拍挂?

资料显示,铁岭市园林管理处隶属铁岭市住房和城乡建设委员会,主要负责铁岭市园林绿化的规划、建设和日常养护。相关工作人员告诉记者,管理处日常运营资金,比如树苗购买等,都由市财政局统一批复和拨款。而铁岭市财政局正是铁岭新城实际控制人。

那么,对于这块价值不菲的“宝地”,园林管理处究竟作何打算?为此,上证报记者进行了实地探访。

铁岭新城的地图,呈标准的“扇形”。钟山路南端为扇柄处的“钻石广场”,这里汇集了当地众多政府机关:铁岭市政府、铁岭县政府、市规划局等一字排开,栋栋大楼屹立在金沙江路北侧,南临如意湖,蔚为壮观。而铁岭市园林管理处竞得的地块,就毗邻上述行政核心区,马路对面就是铁岭市财政局办公大楼。

在这一新城“黄金地块”上,记者看到已有小树苗成片栽种。铁岭市园林管理处工作人员已进场工作。不过,据他们介绍,园林管理处绝不是地块最终主人。“地块是给本山传媒预留的,我们只是代为管理。”一位被介绍为管理处领导的人士告诉记者。

据该人士介绍,铁岭市政府与本山传媒就投资事宜接触已久,这一黄金地块也一直为本山传媒预留着。“但本山传媒一直没有明确具体开工计划,地块又不好闲置太久,政府就让我们管理处先种些花木。我们给财政局报了几个种植方案,局里批了投资较小的一个方案,可能是本山传媒快出手了。”

这位负责人所不知道的是,园林管理处进场种树,美化闲置地块的同时,已经成了地块的名义主人。当记者询问管理处是否会自己进行房地产开发时,该人士称绝不可能。

此后,记者又来到铁岭市规划局,专门负责新城项目审批的王处长证实,上述地块确实是为本山传媒预留,但本山传媒目前还没有正式拿地。从已公布的地块用途看,文化设施和娱乐康体,也与本山传媒业务相符。此外,记者在某楼盘的宣传册上看到,上述地块位置赫然标注着“本山艺术中心”字样,证实有关方面确有此安排。

资料显示,本山传媒前身为辽宁民间艺术团,成立于2003年,是集演艺、影视、艺术教育于一体的大型文化产业集团。创始人赵本山因起家于铁岭,成为铁岭的城市名片。去年10月,本山传媒相关负责人公开表示,公司有上市计划,媒体报道其目前资产超过50亿。

就是否有意在铁岭新城拿地一事,记者连线本山传媒相关人士,但对方未作正面回应。

本山传媒能够进驻新城当然是一次成功的招商引资,但斥资数亿建造逾80万平方米的持有型物业,这对本山传媒来说仍是一笔需谨慎对待的大手笔投资。而就在投资意向方本山传媒迟迟未能出手的2012年底,有关方面不得不为了上市公司的业绩承诺,导演一出“自卖自买”的二人转,完成形式上的市场交易。

那么,为什么会选择园林管理处来代持呢?“因为园林管理处的运营资金来自市财政局,管理处拿地基本上可以视为财政局拿地,资金进出可控性更强。又因为土地出让后绝大部分收益会划至铁岭新城,成为该上市公司一级开发收益,本质上这是一次类似自卖自买的行为。其实,在土地市场,一级开发商转身再以二级开发商的名义在招拍挂市场拿地并不鲜见。只是,如铁岭新城这样并非实际开发,只为冲刺业绩而将地块倒手的情况并不多。”一位房产界资深人士表示。

但该人士提醒,这一过程中,6.8亿元资金的实际流向非常关键。若财政局拿出了钱,那等于举财政之力充实上市公司,这对上市公司有利,却掏了地方腰包。若6.8亿元没有实际流入上市公司,只以应收账款方式计入收益,那么,铁岭新城主营业务收益就变成了形式上的“纸面富贵”。上市公司未收获真金白银,还得继续扮演当地在资本市场的融资平台的角色。

实际上,去年12月17日,就在铁岭新区14幅土地出让公告公布数日后,铁岭新城股东大会审议通过了发行不超过8亿元短期融资券的议案,显露其资金需求。此外,今年2月初,在深交所互动平台上,有投资者对公司能否收回全部土地交易款的问题表示关注,公司的答复是:“土地出让金全额收回的可能性很大,具体到时间或者期限具有不确定性,但我们预计未来两年公司现金流将会较为充裕。”

情况果真如此么?在铁岭新城与园林管理处的背后是铁岭市财政局,而当地财政已多年收支失衡。铁岭市财政局年初提交的《关于铁岭市2012年预算执行情况和2013年财政预算草案的报告》显示,2012年,当地财政收入为122.5亿元,而支出达201亿元。此前,在2009年至2011年,当地财政收入分别为48亿元、80亿元和105亿元,支出则达109.7亿元、141.5亿元和167亿元。对此,上述报告亦坦承,当地长期存在财政收支矛盾突出的问题,同时面临融资成本不断增加,融资难度进一步加大。


延伸阅读:

铁岭安置房未验收先入住 回迁户:上楼属无奈

常州“鬼城”调查:一条马路汇集500万㎡房源

人口导入迟缓 新区建设太快

晚7点至8点在新城区各住宅小区观察,除最有人气的楼盘平均每两层有一户亮灯外,近半数已建成的住宅楼看上去整栋空置,无人居住,其余的住宅楼也基本每栋只有两至三户亮灯。

与当地财政收支倒挂相比,铁岭新区人口导入的低于预期是更加根本的问题。

据铁岭市新城区官方网站规划,新城区人口发展应在2010年达到15万人,2015年达到20万人,2020年以后达到30万人。不过,公开资料显示,去年初,时任铁岭市主要领导在新城区建设年度动员大会上提出,2012年新城区入住人口要达到12万人。这说明,近些年铁岭新城的入住人口规模并没有达到预期。

在此次调查中,记者晚7点至8点在新城区各住宅小区观察发现,除最有人气的浅水湾楼盘平均每两层有一户亮灯外,近半数已建成的住宅楼看上去整栋空置,无人居住,其余的住宅楼也基本每栋只有两至三户亮灯。照此估算,新城的实际常住人口可能远少于登记入户数。

按计划,新城区吸引的主要人口应是附近村镇来铁岭新城工作的产业工人,以及从沈阳、吉林等地来工作投资的一些外来人口。不过,据记者调查,这一人口导入构想并未顺利实现,目前新城主要购房者仍是当地学校陪读家庭及政府工作人员。而这些“居民”也是当地政府绞尽脑汁引来的:如2007年底,当地力推向公务员售房,主要就集中于目前入住率最高的浅水湾小区。此外,2009年,当地政府对被聘用的省特级教师在新城区购房的,补助购房款30万元,希望以此吸引优质师资充实新城的学校,从而带动陪读家庭入住。

即使如此,新城区始建至今已是第七个年头,可除一栋接一栋的住宅楼拔地而起之外,商业网点、医疗卫生、体育健身场所等配套设施仍然相当稀缺;交通运输等公共设施也存在问题,原本规划2012年底竣工、2013年初通车的沈铁城际铁路(全长64公里)自2012年起暂停建设,至今尚无通车时间表。

导致新城区住宅楼大批闲置、一到学校放假就如空城的关键问题是缺少产业支撑。记者在新城区调研发现,虽然如一汽等大型企业集团和项目已经入驻新城区,但实际拉动新城经济、支撑新城发展的作用仍不明显。目前产业园区分布较集中,生活居住不能与工业区形成配套,交通设施不健全也导致铁岭新城区与其他城市关联较弱,不利于与附近城市的产业对接。

“新城紧邻沈阳沈北新区,城际铁路开通后沈阳人都可能会来买房,毕竟两三千一平方米的单价还是非常便宜。加上大手笔规划,新城未来前景还是可以看好的。但就像我们过日子一样,步子迈得有点快、有点大了。政府投资太大,这种速度不可持续。”一位接近铁岭政府部门的人士称。

铁岭新城“浮华”业绩难续

业绩承诺有效期到2013年为止,如果新区发展状况或楼市调控的大环境不发生根本改变,2014年后上市公司的业绩谁来保证?

新城区人气不足的直接后果就是房地产业发展面临瓶颈。

当地房地产市场人士告诉记者,因为前几年土地出让规模较大,商品房需求不足导致销售不畅,目前很多楼盘已现空置、缓建甚至闲置停建。开发商对新拿土地态度也变得十分谨慎。有接近地方政府人士称,有关部门甚至已要求放缓新城推进速度,集中资源做好现有物业开发运营。

据记者走访调查,规划面积22平方公里的铁岭新区在大手笔规划与投资数年后,目前已面临发展瓶颈:大量在售楼盘销售不畅。最畅销的明星楼盘浅水湾实际入住率也只有20%。一中心地段楼盘销售人员表示,自2011年开盘至今仍只消化了一期的50%左右,二期、三期连规划都谈不上,“开发商一期赚不到钱就不会开二期。”而据当地媒体报道,这样惨淡的销售率,还是在开发商以成本价推送部分房源的情况下才达到的。

百度网“我爱铁岭吧”版主的统计,目前,由于资金不足等原因,铁岭新城十多个大型项目出现不同程度的开发迟缓,包括恒基兆业商住项目、红星美凯龙商住项目等。记者在新区汽车配件城看到的庞大的“水立方”主体建筑,也因为长期闲置,显得分外空旷。

在此情况之下,几乎全部收益来源于铁岭新城区一级土地开发的铁岭新城,虽有业绩承诺保底,其投资价值的安全边际其实远非想象中美好。

虽然铁岭财京2011和2012年的净利润均达到了承诺额,且在目前新城区发展缓慢、后劲乏力的情况下,为完成重组时的业绩承诺,铁岭市财政局或在2013年如法炮制,通过类似的“土地转让”规避重组方的业绩补偿风险。但值得注意的是,若铁岭市财政局当真是自掏腰包为上市公司填补业绩缺口,其在避免旗下铁岭财政资产经营有限公司的巨额补偿外,也令京润蓝筹、罗德安、付驹等铁岭财京的民资股东逃过了业绩补偿,相当于政府为个人风险买单。

但是,躲得了和尚躲不了庙,业绩承诺有效期到2013年为止,如果新区发展状况或楼市调控的大环境不发生根本改变,2014年后上市公司的业绩谁来保证?若连市财政都囊中羞涩,有心无力,铁岭新城的土地谁来买?即便实际控制人再度使用代持土地的方法制造土地出售的表象以粉饰业绩,但对投资者来说,其中风险已不言而喻。


另一方面,虽然除土地一级开发外,铁岭财京尚有两个分别从事公用事业(汽车租赁、供水)和广告传媒的全资子公司,但截至2012年上半年,此类业务在上市公司的整体业务中仅占极小的比重,逾93%的营业收入仍来自一级土地开发收入,待此类业务成长为未来公司持续的利润增长点尚需时日。而且,不同于土地一级开发的是,按照当地政府的表态,铁岭财京在其他业务上不再享有垄断经营的优势。

2009至2012年铁岭市财政收支情况

年份 财政收入 财政支出

2009年 48亿元 109.7亿元

2010年 80亿元 141.5亿元

2011年 105亿元 167亿元

2012年 122.5亿元 201亿元

资料来源:铁岭市政府网


netease 本文来源:上海证券报 作者:于兵兵 王雪青
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