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媒体称楼市冷却速度远超预期 业内:走一步看一步  

2014-05-07 12:12:20|  分类: 地产与住房 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2014-05-07 02:34:46 来源: 第一财经日报(上海) 

从港媒喊出“听到了冰山碎裂的咔嚓声”,到外资投行野村(Nomura)抛出“楼市崩溃论”,仅仅两个多月。虽然有业内大佬屡斥崩溃论危言耸听,但接下去楼市会是什么走向,很多业内人士抱着“走一步看一步”的谨慎态度。种种迹象表明,今年国内楼市冷却的速度远超预期。

国家统计局公布的数据显示,1~3月,全国商品房销售量价齐跌,房地产开发投资、新开工面积、土地购置面积等核心数据均不好看;据中国指数研究院监测,4月,全国100个城市中近半数房价环比下跌;4月,上海易居房地产研究院监测的30个典型城市新建商品住宅成交面积为1266万平方米,环比减少4.7%,同比减少 21.0%。

野村认为,中国房地产调整已经开始。大规模的住房供应过剩,再加上开发商资金短缺,造成了中国住房市场的滑坡,或拖累今年GDP增速放缓至6%以下。“问题已经不是房地产市场是否会出现调整,而是这个调整会有多严重。”

除了野村,瑞银、瑞信和摩根士丹利也加入到唱空中国楼市的行列。

摩根士丹利最新发表的研究报告称,预期内地楼市在未来数个月内将出现销售、平均售价均趋恶化的情况。

多名接受《第一财经日报》采访的业内人士均认为,楼市下行趋势已经基本确立,各城市之间的分化日趋明显,至于楼市是否将会崩溃,则众说纷纭,难以达成一致。

昨日,华尔街日报中文网启动了“中国楼市泡沫是否开始破裂”的投票,截至今晨零时,共有2150人参与投票。其中,45%的人认为已经开始破裂,41%的人认为即将开始破裂,仅15%的人认为没有泡沫,不会破裂。

一二线告急

4月的一个下午,在中国民营经济最为活跃的浙江省义乌市,几名围坐在一起的企业家正在大吐苦水。“做实业的,现在没有几个日子好过。”中型开发商李明(化名)告诉《第一财经日报》,难得的朋友聚会,最后变成了一次“吐槽大会”。

今年3月,在多个东部城市拥有楼盘的李明,果断决定降价促销。“在江苏一个地级市卖了7500万,但是基本没赚到钱。”然而,随着三四线楼市不断走弱,价格出现降了再降的势头。

“真的没想到,4月楼市会比3月还差!”日前,李明告诉记者,该公司旗下楼盘的实际销售情况只有预想的一半左右。“3月搞过一波促销,去化了一批房源,但4月之后,就基本卖不动了。”

在距离义乌几千公里外的辽宁沈阳,开发商刘强(化名)刚把公司旗下的一个城市综合体项目“紧急刹车”,叫停了一幢规划超过200米的超高层。“说实话,我有些后悔到这个城市投资,接下去不知道会发生什么。”刘强说。

“紧急刹车”并不容易,这几天,刘强正在和该项目的施工方陷入一场纠纷。施工方不愿意解除合同,但刘强执意“喊停”。

5月5日,沈阳浑南新区出让的五幅土地中,有四幅遭遇流拍,另一幅接近底价成交。在刘强看来,沈阳土地市场的遇冷已是必然。“沈阳的住宅库存量较大,去化周期长,而商业项目的潜在供应更是大得惊人。”

据克而瑞研究中心提供的数据,截至今年3月底,沈阳商品住宅存量为1463万平方米,同比增加48%,消化周期达到15.1个月,同比上升69%。此外,沈阳土地的消化周期为2.08年,在二线城市中排名靠前。

感受到凉意的还有回辽宁营口探亲的地产人李欣(化名),她在自己的微信朋友圈写道:“营口今年由于银行贷款出现资金问题,导致大量开发商的在建楼盘停工,出现了很多烂尾楼。高层住宅的空置率很高,楼市泡沫很大,说是‘鬼城’并不为过。”

在网上流传的一份万科副总裁毛大庆的内部演讲稿中,营口被形容为楼市过剩到“不可理喻”。尽管万科官方称这份讲话部分内容失实,但业内认为万科对楼市前景并不乐观。

业内的另一个看法是,三四线楼市情况堪忧,二线楼市分化加剧,一线楼市相对坚挺。但今年部分二线城市房价“失守”,一线城市楼市成交量大幅下滑,出乎不少人的意料。

去年楼市地市热火朝天的浙江杭州,如今迅速坠入降价漩涡不能自拔。5月5日,杭州市区土拍现场,杭政储出[2014]10号和11号两幅地块都只有一家单位报名,最终均加价100万元直接成交。

一线城市似乎也无法独善其身。据中国指数研究院监测,4月,北上广深四个一线城市商品房成交面积环比涨跌幅分别为-20%、-27%、-14%、7%;1~4月,北上广深商品房成交面积分别下降50%、20%、10%、33%。

浅V还是深V

“目前市场逐步下行的趋势已经确认,今年房地产市场‘V形底’的深度取决于政府对GDP 7.5%左右既定目标的追求度。”一位闽系房企负责人对《第一财经日报》表示,如果7.5%的目标是一定要达到的,那么,今年房地产市场的“V形底”就会比较浅,如果政府对7.5%目标的追求不那么强烈,“V形底”就会比较深。

地方政府明显坐不住了。日前,安徽铜陵官方披露的一则“楼市促进意见”撩拨市场,被认为是地方政府楼市“微刺激”的又一表现。

自南宁打响地方政府救市第一枪之后,很快就有其他城市跟进。4月以来,江苏无锡、天津等地纷纷出台楼市新政,通过调整限购范围、放松户籍限制、提供财税支持各种手段,希望为房地产市场松绑。

不过,在一些外资投行看来,“中国政府在应对相关问题上没有太多的回旋余地。”野村认为,中国政府的政策选择极为有限。如果继续执行微刺激措施,那么今年的GDP增速可能会降至6%以下。

另外一种选择是,加大货币和财政政策的力度,比如,将银行存款准备金率下调0.5个百分点,同时大规模增加政府支出。野村预测,这样做政府可能会将今年的经济增长率提高至7.4%。

但野村认为,采取这样的方式只会令中国住房供应过剩的状况恶化,把经济下滑的时间推迟一年而已。

种种迹象表明,中央政府今年出台大规模的楼市刺激政策的可能性很低。

4月底,新华社发表了题为《楼市明显降温政府淡定面对》的文章。文章认为,在宏观经济出现下行压力之时,不轻易出台政策刺激房地产市场,不放松楼市既定的调控政策,宁愿承受市场理性回归带来的代价,也不重复以前的老路——在不少业内专家看来,这些做法正是将房地产此前的“兴奋剂”角色逐步拉回到“产业带动”的原始功效上,是房地产“支柱”作用的本位回归。

在仔细阅读上述文章后,一大型地产公司董事长对《第一财经日报》称:“中央对房地产的态度已经很明确了,不会再重复2009年的一幕。”

争议崩溃论


“外资投行提出楼市崩溃论并不意外,但我个人关心的是,它的论据是什么。”上海中原地产市场研究部总监宋会雍对《第一财经日报》称,楼市过剩这个基本成立,但是开发商资金链紧绷的描述并不客观。“现在不少大开发商的资金状况还是不错的,市场调整,反而是大鱼吃小鱼的机会。”

旭辉集团(00884.HK)董事长林中也不认同楼市崩溃论。他对本报记者表示:“今年的房地产市场不会太好,也不会太差,整体来看是一个短周期的波动,谈不上泡沫的破灭。不过,旭辉不会进入风险较大的三四线城市。”

林中认为,中国的城市化进程还远未结束,在这之前,中国房地产市场中长期的价格曲线是波浪上升的,即每一轮的波谷比上一轮的波谷高,每一轮的波峰比上一轮的波峰高。”

中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌对媒体称,整体楼市目前是小拐点,也有少数城市出现大拐点。

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