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住建部副部长卸任前批地方造大量空城:世界少有  

2014-06-12 10:16:42|  分类: 地产与住房 |  标签: |举报 |字号 订阅

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住建部副部长卸任前批地方造大量空城:世界少有
2014-06-12 02:18:39 来源: 21世纪经济报道(广州)

离开住建部副部长岗位时,仇保兴已经年满61岁,到了副部级官员退休的年龄,2001从杭州市长任上赴京就职建设部(住建部)时,仇保兴48岁。

6月5日,人社部网站发布消息,国务院免去仇保兴的住房和城乡建设部副部长职务。这也是继姜伟新卸任住建部党组书记、陈政高履新后,住建部又一次的人事变动。

与谨言低调的住建部长姜伟新相比,仇保兴更为善言高调。

2014年全国“两会”现场,姜伟新面对媒体追问房地产调控、住房信息联网、小产权房等诸多问题惜字如金。同为全国政协委员的仇保兴却就房地产调控思路、未来走势、共有产权等问题进行了详细介绍和解读。

根据住建部的职能安排,仇保兴主要的分管业务是城市规划,因此,相比地产调控和后期楼市走势,这位有着丰富城市规划背景的前任住建部副部长更愿意谈的话题是城镇化和城市规划。

近年来,仇保兴多次就城镇化和规划问题发表公开演讲,这位深知规划重要性的副部长称,我的演讲对象主要是城市的决策者,城市建设的结果是刚性的,一旦定型,难以扭转,无法改正恢复。如果不把城市建设的机遇性、挑战性、双重性,向城市的决策者们讲清楚,那就容易产生盲目性,而盲目规划和建设会造成巨大的损失。

卸任前最后一次演讲

仇保兴被宣布卸任住建部副部长之前的一周,5月28日,21世纪经济报道记者在北京国际会议中心305会议厅见到了仇保兴。

当天是“2014年京交会·中国城镇化大会”,仇保兴受中国产业集群专业委员邀请来参加当日活动。

这或许是仇保兴以住建部副部长身份,最后一次的公开演讲。

坐在最前排,仔细地听着包括新加坡规划之父刘太格之内的多位嘉宾的演讲,仇保兴时不时会在纸上做下记录,做笔记也是仇保兴长期以来保持的习惯。21世纪经济报道记者曾在多个场合见到他,均发现带着纸笔作记录。

似乎并没有受到即将卸任的影响,在长达1个半小时的演讲和提问时间里,这位“学者型官员”与嘉宾频频互动,开放态度与往日并无二致。

针对新加坡规划之父刘太格支招北京的规划,提出对北京进行功能区切割的建议。仇保兴在演讲中并不掩盖自己的遗憾,“建议很好,早在上世纪80年代,梁思成就提出模制化规划北京的遗憾,但没有形成,如今的北京想切成500、300万的城市,切不掉了。”

以此为例,仇保兴说,前期规划没有科学的思路,教训深刻。

在当天的演讲中,谈及当前我国城镇化建设面临的种种问题,这位有着同济大学城市规划专业背景的副部长,并不掩饰自己的遗憾和无奈。

“其他国家的空城诸如英国是基于产业转移导致的,但是我国的空城却是世界少有的由干部领导为形象工程和政绩,推动的造城运动。”仇保兴说。

“小产权房,在法治国家很难想象,无规划保证,也无质量及产权的保障。”仇保兴认为,在农村里面建设城市社区是一种错误思路,我国的老龄化比任何国家都要快,按照当前的人口结构,在未来10年,很有可能出现大规模的返乡潮,城市和乡村的居民能有一个一个弹性的流动机制,也是一个健康的城镇化机制的体现。

“现在很多领导有一个明显的误区,认为城镇化率还不够高,有的省已到60%的城镇化率,还要追求90%甚至更高,盲目扩大城市建设,不注意保护文化遗产、保护人居环境,把农村变成城市。”仇保兴表示,农村和城市是互补性发展,如果农村消失了,城市人口只有流入没有流出,没有稳定的城乡流动机制,不是健康的发展模式。

30年“城市管家”

对城镇化发展中种种弊端的洞察,也是基于仇保兴近30年来“城市管家”的实践和研究结果。

在担任住建部副部长之前,仇保兴先后在市场经济起步较早的浙江乐清和金华市担任过党政主要领导,1999年-2001年在杭州市担任过市长。

上述对于城市规划的重视亦在其早期地方施政时就有体现。仇保兴担任杭州市长的三年,最被人津津乐道的就是“铁腕拆违”。1999年6月,杭州召开拆违工作动员大会。仇保兴提出拆违工作的严重性和紧迫性,当时的口号是向违章建筑宣战。

据公开报道,到1999年12月,杭州共拆除违建和过期临建73.93万平方米,占全市应拆除违建的53.8%。其中风景区拆除率为26.9%。到2001年,有598名干部的违法建筑被处理和公示。而桃源岭、浙江汽配城等当时的著名钉子户也被拆除。

除了将近20年从一线工作积累起来的丰富的城市管理经验,仇保兴的学术素养也非常丰厚。

自杭州大学本科毕业后,仇保兴先后参加了同济大学城市规划研究生、复旦大学经济系政治经济学专业博士研究生班学习,并赴美国斯坦福大学、澳大利亚悉尼大学进行了海外学习,并曾赴哈佛大学、麻省理工学院做访问学者。

这一层履历让仇保兴打上了“学者型官员”的标签,在仇保兴住建部的办公室里,摆了很多书,仅会客的茶几上就堆了两尺多高,这些书籍多与城市建设相关。

实际上,仇保兴自己也有多部涉及城市规划、建设与管理,城镇化战略研究、产权制度改革等范畴的学术著作出版。

正是基于城市管理实践和规划研究的双重经历,仇保兴深知中国城镇规划之弊。“我担任过市长,后来又在部里当副部长。”仇保兴在上述京交会论坛上表示,地方的市长书记想的是怎么把土地财政用好,中央想的是怎么管好土地财政,这就像是猫和老鼠的关系。

当前的机制下,城市的决策者对于规划具有绝对的权威,但城市建设一旦定型,难以改正恢复。也因此,仇保兴在担任住建部副部长期间曾在多个场合阐述一个观点:健康的城镇化要保住关键的5大底线——大中小城市和小城镇协调发展、城市和农村互补协调发展、紧凑式的城镇空间密度、防止出现空城、保护文化遗产和自然遗产。

另一方面,这位主管规划的前副部长亦曾借鉴国外经验,于2005年建立城乡规划督察制度,其核心就是通过上级政府向下级政府派出城乡规划督察员,依据相关法律、法规、部门规章和相关政策及规划,监督地方规划的实施情况。

截至目前,103个由国务院审批城市总体规划的城市已经派驻了116名城乡规划督察员,形成部、省、市属地管理、分级分类的工作体系。亦是住建部落实新型城镇化,强化规划监管的重要措施。

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房企拖欠中原地产佣金近30亿 涉房源价最高3千亿
2014-06-12 02:18:37 来源: 第一财经日报(上海)
[ 事实上,现在一些销售额上千亿的房企的资金链都已经出现了绷紧的情况,很多开发商更愿意用房子抵佣金。”]

楼市持续低迷,房地产行业末端的中介行业已唇亡齿寒。日前,中原集团研究中心对未来楼市走向给出了极其悲观的预测——价格下行成定局,成交复苏无时间表。

中原地产华南区总裁李耀智公开表示,目前,开发商拖欠中原集团的代理佣金总额已接近30亿元。“这不是一个健康发展的行业应该有的表现。”他称。

不久前,中原集团创始人、董事施永青也表示,中原集团在内地累计的应收账款已升至20多亿元。

“两个数字确实有一些差异,30亿的说法包括此前的一些坏账。”中原集团主席黎明楷昨日对《第一财经日报》记者表示,“去年我们的销售额增长得很快,帮开发商卖了很多房子,所以导致了今年应收账款上升得比较多,不能就此认为我们的应收账款出现急剧恶化。”

黎明楷表示:“在行业内,开发商拖欠佣金的情况一直比较普遍,不是今年才有的现象。此外,我们认为今年银根会比较紧,已经在催款方面有比较大的力度。”

另据国内排名前三的一家代理机构内部人士透露,目前不仅开发商拖欠代理机构佣金成为一个普遍现象,还有不少开发商用房子抵扣佣金。“事实上,现在一些销售额上千亿的房企的资金链都已经出现了绷紧的情况,很多开发商更愿意用房子抵佣金。”

世联地产(002285.SZ)董事长陈劲松表示:“此时佣金拖欠的开发商就是倒闭的先兆。”有消息称,陷入倒闭风波的光耀地产的部分楼盘就是由中原地产代理的。

“但是,中原被拖欠30亿佣金,个人觉得有些不可思议。”上述代理机构人士称,如果以平均1%~2%的提点折算,30亿佣金涉及的房源总价高达1500亿~3000亿元。

据中原集团发布的数据,中原集团目前在内地34个城市设立了直属分公司。2013年,中原地产在内地一手代理的项目近3000个,全年累计销售额达3304亿元,累计促成成交面积达4405万平方米。

一位业内人士告诉记者,从房源成交到客户申请房贷再到银行放贷,这个过程一般需要2~3个月,加上开发商内部的审批流程,通常的结佣周期在3~6个月,“但超过6个月就肯定有问题了,要么是开发商支付能力有问题,要么就是开发商的态度问题了。”

“同行被拖佣的情况我们不是很清楚,但和我们合作的开发商基本不拖欠我们的佣金。” 昨日,德佑地产副总经理刘伍洋对本报记者称。

“我们的主战场在上海,没有向外铺开,就我们公司的情况来说,被拖拥的现象只能算个案。”德佑地产新房销售区域总监陈杰表示,“同时,也要看怎么定义拖佣的概念以及认真分析被拖佣的原因。例如,现在个人抵押贷款批下来的速度很慢,这就会拉长结算佣金的周期,个人认为,这种情况不能算拖佣。”

据陈杰介绍,目前就上海的情况来看,还没有出现大开发商拖欠中介巨额佣金的情况,一些小开发商的楼盘可能有这种情况。“不过,在上一轮楼市低迷期,上海也出现过大牌开发商拖欠中介佣金的情况,但主要原因还是开发商内部人士调整过于频繁。有时候批一个佣金需要开发商内部十几个人签字。”

值得注意的是,部分中介代理为了保持与开发商的合作关系,在被拖欠佣金后往往只能“打碎牙往肚里吞”,尽量以自有资金“扛”到开发商有钱为止。此外,代理企业为获得独家代理资格,还往往要向开发商支付“诚意金”,据悉,大型代理公司预付给开发商的“诚意金”可能超过亿元。

“如果在这个过程中,中介代理自身的资金链出现问题,那就是面临‘生死存亡’的事情了。”一位业内人士如是说。

另据《第一财经日报》记者了解,目前,随着楼市的进一步下滑,已经有部分代理机构开始帮开发商“包销”,即代理机构以一个较低的价格从开发商处整购入房源,然后由代理机构自负盈亏地销售。

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房产信息公开遇阻背后:地方政府“心里没底”
2014-06-12 04:31:38 来源: 华夏时报(北京) 

被公众寄予“降房价”和“反腐”厚望的《不动产统一登记条例》已进入倒计时阶段,日前,该条例草案已由国土资源部上报至国务院。

与此同时,不动产登记也已在部分地区展开试点,按照计划,登记工作完成后,将加速实现“个人住房信息联网”。

实际上,不论是个人住房信息联网,还是不动产登记,在落地过程中都面临着地方政府的多重顾虑。多位地方官员向《华夏时报》记者透露,地方确实有很多难处,比如担心影响房价和地价,两项工作为反腐提供了查证便利,影响地方经济数据的核算等。

地方坦言“心里没底”

作为住建部近几年大力推进的个人住房信息联网工程,实现联网的时间却被屡次推迟。

今年3月,住建部部长姜伟新曾在一次内部会议上感叹,没想到住房信息联网如此艰难。姜伟新对媒体表示,只有在地方政府和住建部两方都同意批准的前提下,联网信息才能显示出来,否则显示出来的只是不完整的信息。而且住建部不设房屋产权查询端口,也不拥有查询权限,个人住房信息的查询权仍保留在地方政府。

“很多城市住房信息系统其实已经成熟,推进缓慢的阻力主要在于地方政府的利益考量。”一位接近深圳规土委人士告诉记者,“比如,2005年以前进入政府的公务员,大部分人手中至少有一套福利房和一套商品房,一旦联网就全知道了。”

根据最初设计,实现住房信息联网后,只要输入相关的身份信息,就能查询到此人在全国各地所拥有房屋的详细情况,此外有关部门还能有效监控房地产投资的资金流向和楼市销售等运行情况。

“这无疑打破了楼市销售中信息不透明的局面。”某上市房企在江苏项目的战略总监坦言,利用信息不透明、不对称,是在销售环节中开发商常用的招数。此外,“开发商会向企业、协会、商会等集中用团购方式促销,有些官员还不止购买一套房,一旦公示大家也会害怕。”他说。

广东省政府一人士分析,在公示过程中,相关部门与地产商为了应对限购、限价、限贷等调控政策,曾屡试不爽的“灰色手段”也会随之曝光,对地方经济数据也会有影响,这对地方政府是一个不小的挑战,对市场交易情况的影响更难以预料。

“信息联网公开是一个大动作,对房价影响有多大,对地价会不会有影响,大家心里都没有底,做再多的调研报告也估算不了。”广东省国土部门一位官员指出,对于地方政府而言,其中一个“难处”也在于,政府部门无法把握住房信息公开的后果。

为了尽早实现住房信息联网,尽管住建部再三表示将确保信息使用安全,但身处联网实操一线的地方政府却顾虑重重。

“板子打在地方政府身上不公平,联网迟迟不能实现的阻力并不完全是来自地方。”广东某地级市有关官员直言,中央并未发文作出过具体部署。

“之前只是要求省会城市和一些限购、限价的重点城市联网,没有明确要求各地市级和县级。”中部某省住建厅一位处长告诉记者,住建部近期才提出,要求省里启动各地方联网工作,目前该省住建厅已经着手牵头在省里面展开,但由于每个市的系统标准不一,需要省里来统一规定用什么系统。

“上级没有明确规定联网的细则和标准,我们地方很难开展工作,信息联网必须要有一个顶层设计。”湖南省某县级市房管局人士也坦承,自始至终中央都没有明文下发,地方也无从执行。

谁在阻止“以人查房”?

与此同时,在国土部牵头组织的不动产统一登记工作的推进过程中,也渗透出地方政府的“顾虑”。

《不动产统一登记条例》基本给出了“以人查房”的限定性框架后,事实上,“以人查房”一直都是这项工作推进中的一大障碍。

从2012年第四季度开始,郑州房妹、陕西房姐、广东房叔、房婶等相继被网民挖出有多套房后,多地均对“以人查房”进行了严格限制。

“广州房婶的信息来源是媒体通过房管局内部一个编外人员查到的,尽管最后经查是合法所得,但也说明房地产信息不加限制予以公开对社会舆论和社会稳定都不利,而政府在这其中则负有责任。”广东某市规土委内部一位知情人士向记者透露,各地房管局内部一直有规定不能随意查询个人信息,这件事之后,地方管得更紧了。

深圳某官员告诉记者,地方以隐私权为由,减少了官员房产信息被泄露的风险。“我们部门也要求我们填报房产信息,我有两套房,但在别的城市查不到,所以我只写了一套,反正也没人去查。”

“2012年之后我们市规定个人只能查本人的房产,夫妻之间查询需要带结婚证,而利害关系人要查,则必须是有立案侦查的案件。”河南省某地级市房管局人士对记者说,国家对此有过指导意见。

不过,各地“以人查房”的执行标准并不相同。湖南省某县级市的规定尺度较宽,不只是利害关系人,只要是直系亲属,包括父母、儿女、兄弟姐妹都可以查询彼此的房产信息。

牵头起草《不动产统一登记条例》草案的中国社科院法学所民法研究室主任孙宪忠对媒体表示,条例未来应该规定,查阅不动产登记簿必须是利害关系人,比如,想买某套房子的人或因该房产发生纠纷的双方,才有资格查阅该房信息。有些信息也不能公开过细,如商品房只需写明位置、面积等即可,至于房子的具体细节,只需登记部门掌握就行。

目前各地“以人查房”均可以通过法院、公安等查询利害关系人的房产,比如涉及民间借贷、银行借贷,债权人可以通过法院查询对方的房产信息,公检法系统也可以查询,但不允许公民查询官员信息。

“如果你觉得哪个官员有贪污,可以去纪委举报,要纪委来查可以,普通公民不行。”受访的几个地方房管局人士均如此表示。

孙宪忠亦认为,如果国家出于反腐败的需要,要查阅不动产登记簿,只要通过合法的手续和刑事侦查手续,是可以查阅的,“这就像银行,有义务为储户保密,但国家基于反腐反贪需要查阅贪官的钱,银行必须同意。”

信息互通障碍

“不同的信息口归不同的部门管辖,信息不互传,这是各个相关部门以往一直存在的情况,都怕泄露自己管辖领域的信息。”江苏省政府一人士指出,各部门对自己信息“设卡”,是不动产登记和住房信息联网都会遇到的障碍。

此外,他还提出,很多信息都是用纸质来记录的,需要统一格式来录入电子信息,需要花费大量的人力、物力,在这些主客观因素的影响下,如果仅仅靠自下而上的力量,让各部门主动联网信息,不符合客观事实。

住建部总经济师冯俊称,目前住房信息联网工作仍在进行中,需要把很多的纸质信息变成电子化信息,各个城市的信息系统、程序、格式不一样,统一需要一定时间。

“我们才开始弄,还搞不清楚有多少困难,但肯定会有,目前遇到的首先是资金问题,一个系统联起来要花费几千万元的人力、物力、财力,钱谁来出?另外地方配不配合也是个令人担心的问题。”中部省份住建厅一位处长说。

该中部省份某地级市的房产管理局人士也称,部门已经在做联网准备工作,比如将保障房、经适房等信息与商品房系统整合统一起来,目前若某人名下有一套经适房和一套商品房,需要通过2个系统去查询,但由于牵扯到多个部门的协作,需要一个过程,不可能一蹴而就。


广东省某央企机构的一位副处级干部曾对记者表示,官员在进行财产申报中漏报、瞒报情况较为普遍,一方面,官员在填写申请表格时缺乏必要的监督,且房产信息的表格只有三四行,并没有提供足够的空间填写实际拥有的物业套数;另一方面,官员将其名下如房屋等财产转移到其他亲友名下。

一位接近广州国土房管局的人士表示,由于国内财产申报为登记制度,所以除了缺乏具体的申报指导外,申报过程中还缺乏必要的督查和信息公开程序。以房产信息登记为例,这项工作由国土房管局安排,该局对其他更高级别单位的官员财产申报过程无法执行强力的指导和督查程序。

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